我们会如何管理一栋 Island E 别墅：项目推演示例

地块评估：宣传册没有说的事

假设这个家庭正在两块地之间抉择：一块是每 sq ft 约 AED 2,346 的海滩地块，另一块是每 sq ft 约 AED 2,188 的滨水地块，两者都在纳赫勒2026年9月的价目表上。Island E 的地块从预订到2029年9月分七期付款。在他们提交意向书之前，我们会评估这两块地以及开发控制规定草案。

• 海岸线规则可能收紧。控制规定草案允许在海洋评估之后收紧沿海岸线的规则。对于海滩地块，这是一项需要业主自行承担的设计风险。在本示例中，他们选择了滨水地块。
• 草案并非最终版本。控制规定将随买卖协议最终确定。我们会列出签约前需要书面确认的要点：地下室面积如何计算、退界、建筑覆盖率、是否有开工或竣工期限，以及地块何时通路通市政配套。
• 草案规则所允许的住宅。8,050 sq ft 的地块按0.97的容积率，地上约可建 7,800 sq ft，分布在首层和两层楼上楼层，总高不超过12.5米，另加一层地下室。
• 看总数，而不只是地价。地块、登记、设计、审批、施工、景观、不可预见费和增值税，已列明的预留额合计 AED 3437万。这并非全包预算：Eastbridge 的服务费、价格上涨、家具以及若干待确认的费用另计，列于第02章。

现金计划

地块分期付款不会因为开工而停止。在这一进度计划中，施工将贯穿2028年和2029年，而此时仍有四期地块款待付。按已列明的预留额计算，支出高峰出现在2028年，约 AED 1555万。业主会在作出承诺之前为此安排好资金。

一份与地块不匹配的愿望清单

在本示例中，这个家庭最初的愿望清单需要地上约 10,400 sq ft：五间卧室套房、一间客房套房、健身房、家庭影院、员工住房，以及宽敞的厨房和家庭起居室。而地块只允许约 7,800 sq ft。

我们不会删减房间，而是重新组织。健身房、影院、员工住房和设备机房移至 3,200 sq ft 的地下室，前提是最终控制规定对地下室面积的处理方式允许。客房套房改为首层的多功能房间。这个家庭在意的每一个房间都会保留，而且在建筑师动笔之前，住宅就已符合草案规则。

然后是自下而上编制的预算：地上部分施工每 sq ft 约 AED 1,154；地下室单独计算，每 sq ft 约 AED 938，含降水和防水；另有室外工程、设计费、审批及市政接驳、由业主而非承包商掌握的10%不可预见费、登记费和增值税。

已量化的预留额

待报价、待确认或不包括在内

这些项目都不按零计算。每一项要么单独报价，要么必须先确认，预算才能算完整。

数字背后的假设

• 价格基准与价格上涨。预留额按2026年10月价格计算。施工期假设为19个月，从2028年1月至2029年7月。价格基准日与施工期之间的价格上涨未包括在内，也未假设任何上涨率。
• 施工单价。地上部分每 sq ft 约 AED 1,154，处于已公布的2025–26年迪拜豪华别墅单价区间之内（每 sq ft 约 AED 900至1,400）。地下室单价为我们的规划假设。泳池和景观处于已公布区间之内（泳池 AED 80,000至250,000；景观每 sq ft 花园面积 AED 100至500）。
• 设计费。约为施工费的8%，处于已公布的全套设计及工程服务6–12%的区间之内。
• 登记费。迪拜土地局对开发商首次出售地块的登记收费为：买方承担售价的2%，卖方承担2%，另加 AED 10 知识费和 AED 10 创新费。本预算只计入买方承担的部分。
• 增值税。出售空地免征增值税。零税率适用于新建住宅楼的首次出售或出租，而不适用于业主自建住宅所购买的施工服务，因此对设计、施工、室外工程和不可预见费按5%计征。联邦税务局针对新建住宅的退税计划仅向阿联酋公民开放。实际项目请咨询阿联酋税务顾问。

选择建筑师，不只看费用

我们会协助业主筛选三家具有别墅经验的建筑师事务所，以及一家能够担任备案顾问的注册顾问。在本示例中，各家的收费方案乍看相差甚远，直到并排对照才看清：一家不含室内协调，另一家不含备案顾问在施工阶段的职责。统一口径后，差距缩小到几个百分点。

在本示例中，业主会委任他们最喜欢其别墅作品、且服务范围完整的那家事务所，并同时委任室内设计师，让细木作、照明和机电设备从一开始就协同设计。设计阶段他们住在伦敦，我们会每两周通过视频召开一次设计会议，并维护一份他们可以在手机上查看的决策记录。

如果概念设计超出预算

假设概念设计成本计划显示设计造价约 AED 1794万 模拟，而开发预留额为 AED 1564万。如果放任不管，这一差额会在招标时才暴露出来，到那时纠正的代价要高得多。因此，我们会与建筑师和工程师一起开展价值评审。

这些改动从花园或水面上都看不出来。随后，设计将提交纳赫勒设计审查并申请许可，两者均由备案顾问提交，而成本计划已回到预留额之内。

为什么最低报价可能最贵

在本示例中，四家承包商按同一套图纸报价。按表面数字，承包商A比第二低的报价便宜 AED 75万。但放在同等基础上比较，把每家漏报的内容加回去、把每家低报的部分修正之后，它却是四家中最贵的。

业主会委任承包商B。在本示例中，经过澄清和谈判，总价确定为 AED 1288万 模拟，并将地基风险、进度计划和指定的现场团队写入合同，长周期的玻璃作为早期工作包提前订货。

现场十九个月

业主每周会收到一份照片更新；每月会收到一份书面报告，内容包括进度、预测最终成本、风险以及需要他们作出的决定。决定最终结算的关键时刻可能是这样的。

1. 第15个月

   长周期玻璃

   假设临水立面的推拉玻璃供货周期为26周。

   我们会建议在签订合同后立即将其作为早期工作包订货，并在生产前审核图纸。

   模拟结果：玻璃按时到场，满足围护结构施工，未对装修造成连锁延误。模拟

2. 第18个月

   降水

   假设承包商就地下室开挖的额外降水提出 AED 640,000 的索赔。

   地质勘察报告会随招标文件一并发出，合同会把地基风险划归承包商。只有业主在第17个月为建酒窖而增加的1.2米地下室深度，才属于真正的变更。

   模拟结果：确定为 AED 85,000。模拟

3. 第20个月

   业主升级项

   假设业主要求扩大厨房，并升级智能家居系统。

   两项都会先由承包商报价并经核查，在发出任何指令之前说明对工期的影响。业主看着具体数字作出决定。

   模拟结果：从不可预见费中批准 AED 410,000，无延误。模拟

4. 第24个月

   第9期进度款计量

   假设月度付款申请金额为 AED 142万。

   我们会在现场对照进度计划进行计量。在本示例中，申报为已完成的立面幕墙实际只安装了60%，而散装材料在现场尚未得到保护。

   模拟结果：建议支付 AED 111万，余款在工作完成后于下月支付。模拟

5. 第29个月

   延误索赔

   假设承包商以信息提供延迟和沙马尔风为由，要求延长工期11周。

   在本示例中，记录显示室内设计师提供的细木作信息晚了五周，造成四周的关键线路延误，而大风天数在合同允许范围之内。

   模拟结果：批准延期四周，并支付四周的时间相关费用。超出部分，业主保留索取误期损害赔偿的权利。模拟

月度报告

一页纸，业主无论身在何处，五分钟就能读完。本样例对应示例中的第27个月；它不是真实的客户报告。

仅为样例。报告会按每位客户的需要定制。

拿到钥匙，没有遗留事项需要追讨

我们会从开工之初就规划交付：逐个房间、逐个系统地巡查住宅，与顾问和承包商一同参加制冷、给排水、泳池、照明和安防系统的调试，并在各区域完工时分批发出缺陷清单，确保每一项在业主验收房屋之前都已整改完毕。

交付当天，交付资料应当齐全：竣工证书、竣工图、保修书、运行维护手册、检测证书，以及钥匙和密码清单。只有在缺陷责任期结束且没有遗留问题时，才会释放保留金。

模拟的最终结算

本章的每一个数字都是根据上述虚构事件模拟得出的。它展示的是最终结算如何核对，而不是 Eastbridge 已取得的成果。

施工变化 模拟

对照招标前估算的 AED 1300万，模拟的施工结算从 AED 130万的不可预见费中动用了 AED 75万，其中 AED 41万用于业主自选的升级。在模型中，交付比原进度计划晚四周，在已批准的延期之内。

已列明预留额与模拟结果对比

两列之间的差额，是示例中始终未动用的 AED 55万不可预见费及其增值税。这是未动用的不可预见费，而不是另外的节省。

模拟的成本规避

每一行都是把示例中的一个决定与一个假设的替代方案进行比较。各替代方案采用不同的基准，因此各行不能相加，也不能与未动用的不可预见费相加，更不代表 Eastbridge 服务费已被证明的回报。

进度计划

本推演示例是如何编制的

每平方英尺价格、付款计划、楼层数、限高和容积率均为纳赫勒公布的 Island E 数据（价格及付款计划表和开发控制规定草案，2026年9月24日）；地块面积和价格是在此范围内选取的示例。施工单价处于已公布的迪拜区间之内：Engel & Völkers（2025年12月）和 Real Estate Club Dubai。设计费处于 Optimal Engineering 公布的6–12%区间之内。登记费为迪拜土地局公布的收费；增值税处理依照联邦税务局的房地产指南。其中的家庭、承包商、事件以及每一个模拟结果，都是虚构的，用来说明我们如何工作以及数字如何变化。

• 纳赫勒：Bay Estate，Island E 价格与付款计划表、总体规划及开发控制规定草案，2026年9月24日发布
• 迪拜土地局：期房单位及地块首次出售登记
• 联邦税务局：增值税房地产指南
• Engel & Völkers：迪拜建造成本
• Real Estate Club Dubai：别墅建筑师、费用与工期
• Optimal Engineering：在迪拜建造别墅的成本