居住在英国，如何在迪拜建造别墅

要点

迪拜别墅建造的大部分工作都可以在英国遥控管理，但少数几项决定（地块、设计冻结、饰面、交付）最好亲自到场做出。
每周或每月坚持要求三样东西：带日期的照片报告、更新的完工尚需成本，以及一本决策记录，列明您批准了什么、何时批准。
无论请求听起来多么紧急，都不要支付无法对应到议定节点和顾问估值的款项。
阿联酋的别墅合同和现场角色与英国 JCT 的做法不同；合同管理角色通常由注册顾问承担，而不是像在英国那样由您委任的建筑师承担。
不在场的业主的项目很少因为一件大事而失败；它们的失败源于一些细小的、未记录的变更，当时没有人提出质疑。

是的，您可以住在英国而在迪拜建造别墅，许多业主就是这样做的。只要汇报有章法，设计深化、审批、付款和大部分进度监控都可以远程处理。无法在没有风险的情况下委托他人的，是少数几项关于地块、设计冻结、饰面和交付的决定，以及对每一笔付款都用可核实的依据加以核对的习惯。

本文说明哪些事可以远程做好，哪些需要您亲自到场，以及我们在不在场业主的项目中看到哪些地方容易跑偏。

在迪拜别墅建造中，哪些事可以远程完成？

比大多数人想象的要多。迪拜的许可流程如今已大体数字化：主管部门为建筑许可设立了统一窗口，将迪拜市政局、迪拜发展管理局、Trakhees 和各服务提供方连接在一起（迪拜市政局）。这些申报由您的注册顾问提交；您不必身在迪拜，申报也能完成。

身在英国，您切实可以做到：

通过视频会议和共享图纸，审阅并评论概念设计和深化设计。
批准设计任务书、预算和进度计划。
在协助下比较承包商报价，并决定委任谁。
批准或否决变更，前提是您有明确的流程。
按议定的节点释放阶段付款。
通过照片、视频巡视和书面报告跟踪进展。

设计与审批阶段最容易远程管理。公开资料显示，设计约需三至四个月，审批约需两至三个月，之后施工通常还需八至十四个月（Real Estate Club Dubai）。在最初大约六个月里，大部分工作都在图纸上进行。我们在在迪拜建造别墅需要多长时间一文中详细拆解了时间线。

Blue Seas，Constantine Bay，Cornwall。由 P Chapman Construction 建造。

哪些决定需要您亲自到场？

依我们的经验，有四个时刻值得您专程飞一趟。

阶段	亲自到场的意义
购买地块之前	朝向、景观、邻居、通行条件和噪音，在地块规划图（affection plan）上看不出来。请参阅我们的地块核查。
设计冻结	手持图纸走一遍地块，可以在修改成本还很低的时候发现标高、景观和私密性问题。
饰面选择	石材、木材、细木工样板和灯光，在迪拜的阳光下与屏幕上看起来不同。请批准实物样板，并留在现场作为参照。
交付前检查	缺陷整改是一项实地工作。您需要打开、运行、冲水和测试各种设施。我们的缺陷整改清单列出了需要检查的内容。

在施工中期、结构已完成且管线预埋（first fix）已就位时，也值得走一趟。这是您在墙体和天花封闭之前，最后一次能看到其中埋设了什么的机会。

应当坚持要求哪些汇报？

在承包商一方，我们体会到：要求结构化信息的客户，得到的是管理更好的工程，因为编制这些信息的纪律迫使我们审视自己的数字。从一开始就提出以下要求，并尽可能写入委任书。

每周照片报告

带日期、有标注、按区域整理的照片，而不是即时通讯软件上的一串图片。每组照片应逐周呈现相同的位置，使进展（或没有进展）一目了然。包括即将被覆盖的任何部位的特写：防水、保温、管道、电缆走向、结构连接。

每月完工尚需成本

不只是已付多少，而是完工还需要多少。一份可靠的成本报告会列出原合同金额、已批准的变更、待批的变更、已使用和剩余的暂定金额、已动用的不可预见费，以及预测的最终成本。如果预测只在有人询问时才变化，它就不是预测。

进度计划更新

当前进度计划与基准计划的对照，标出关键线路，并解释任何滑移。留意那些日期每月悄悄后移的工序。

决策记录

一份持续更新的记录，涵盖您做出的每一项决定：被问到了什么，您批准了什么，日期，以及对成本或时间的任何影响。数月之后发生争议时，决策记录通常是项目上最有用的文件。它还可以防止“这是客户要求的”这句话被用在您从未批准的事项上。

我们的现场巡查与汇报和成本与进度控制服务，正是围绕这些文件建立的。

从英国付款和银行事务如何处理？

保持简单，并且可审计。以下是一般性的实务要点：

按节点付款，而非按请求付款。阶段付款应遵循合同中的付款计划和顾问对已完成工作的估值。对于计划之外以“为锁定材料”或“为让工人留在现场”为由提出的任何付款请求，应当视为需要沟通的事项，而不是一笔付款。
在合适时使用阿联酋账户。许多业主开立本地账户，以便向承包商和主管部门付款更为顺畅。银行对非居民的要求各不相同，请直接向银行咨询。
留意汇率风险。迪拉姆与美元挂钩，因此以英镑筹措资金的建造项目，在可能远超一年的进度中承担英镑兑美元的汇率风险。一些业主按付款计划分批兑换。请咨询您的银行或外汇专家。
建立付款登记簿。记录每一笔付款、其对应的节点或已批准的变更，以及支持性估值。每月与成本报告核对。
清楚自己扣留了什么。质保金和预付款安排应在合同中写明并加以跟踪，因为它们是您在工程收尾时的主要筹码。

以上内容均不构成财务或税务建议。如果这项建造对您在英国的税务有影响，请咨询您自己的顾问。

时差：隐藏的进度风险

阿联酋冬季比英国早四个小时，英国夏令时期间早三个小时，且不调整时钟。这听起来可以应对，但确有实际影响。工地团队往往一早开工以避开高温，所以等英国业主坐到办公桌前，工地已经工作了好几个小时。迪拜时间上午8点在现场提出的问题，可能要到他们的下午才收到您的答复，周五需要做出的决定则可能拖到下一周。

有帮助的做法：

每周固定一次电话会议，时间对双方都合适，并附书面议程和会议纪要。
为业主的决定设定明确的答复时限，例如48小时，并与承包商和顾问约定。
现场有一位权限明确而有限的人，处理小的现场问题，避免耽误工作。

您需要授权委托书吗？

有时需要。当您无法出行时，授权委托书可以让主管部门申报、市政接驳、交付手续和文件签署更为便利。但如果授权过于宽泛，也可能很危险。涵盖您全部财产事务的一般授权委托书，与仅限于某一项目的特定事项的委托书，是截然不同的文书。

在英国签署的授权委托书，通常需要经过公证和认证等步骤，才能在阿联酋使用。具体细节会变化，也取决于用途，因此在签署任何文件之前，请就授权范围、形式和流程向具有阿联酋执业资格的律师咨询。

阿联酋的建造实务与英国有何不同？

曾在英国建造过的业主常常以为适用同样的规则。原则是熟悉的，但有几处不同。

合同

在英国，大多数私人住宅工程使用 JCT 合同文本，由建筑师或合同管理人依据合同发出指令和证书。在迪拜，市政局发布了私人别墅工程咨询和施工承包的标准文本（迪拜市政局），许多项目采用 FIDIC 风格的条款。更多内容请阅读我们的阿联酋别墅施工合同指南，并请具有阿联酋执业资格的律师审阅任何合同。

现场角色

在迪拜，注册顾问通常负责别墅的设计、向主管部门提交申报，并在整个施工期间承担正式的现场角色，包括评估承包商的付款申请。这是一个受监管的角色。业主分别委任顾问和承包商，顾问的位置介于两者之间。Eastbridge 这样的业主代表则是另一种角色：我们只为业主行事，与顾问和承包商并肩，并不取代其中任何一方。我们的文章业主代表、项目经理与顾问的区别对此作了说明。

结构缺陷责任

阿联酋法律对总承包商和工程师就严重结构缺陷规定了十年责任，现载于自2026年6月1日起施行的新《民法典》第821条至第824条，不得通过合同排除（Charles Russell Speechlys）。对于单独的私人住宅，英国并没有直接对应的制度，不过这种保护比许多业主以为的要窄。请就其如何适用于您的情况寻求法律意见。

文化

英国的住宅承包商习惯了经常到场、对每项变更都据理力争的客户。在迪拜，工程量之大、承包商能力参差之广，都很突出。有些公司的工程文件齐备、透明规范，另一些则依赖业主不在现场。您的汇报制度会让承包商知道您是哪一类客户。

不在场业主的常见失败模式

这些情况，每个承包商都从另一方看得一清二楚。它们并非迪拜独有，但距离让每一种都更糟。

口头批准。电话里一句随口的“好的，可以”，会变成无人计价的变更。每一项批准都应以书面形式记入决策记录，并注明成本。
付款走在进度前面。一旦承包商为尚未完成的工作拿到了款项，您的筹码就没有了。这是不在场业主的工程陷入困境最常见的原因。
设计从未真正冻结。施工期间的小改动，花费远高于纸面上的同样改动，而且每一项都给承包商提供了要求更多时间的正当理由。
暂定金额含糊不清。在承包商一方，我们对任何工程首先查看的，就是暂定金额放在哪里、描述得多么宽松。最终结算额正是在那里增长的。
没有独立的人在看。承包商挑选的照片，展示的是承包商想让您看到的东西。一次独立的巡查，最好是不事先通知的，才能看到实际的状况。
饰面决定过晚。如果进度计划需要时您还没有选定瓷砖、卫浴洁具或细木工，延误是您的责任，成本也是。
远程交付。没有经过正式的缺陷整改检查就接收钥匙，通常意味着在漫长的缺陷责任期里要靠电子邮件不断追讨。

如果项目已经出现偏差，我们的停滞项目挽救工作，首先会重建成本、进度和决策记录，让您看清自己所处的位置。

Eastbridge 如何提供帮助

我们代表在迪拜和阿布扎比建造、但无法每周亲临现场的业主。我们与您的注册顾问和承包商并肩工作，开展独立的业主方现场巡查，并就成本、进度和决策向您提供清晰的汇报，让您身在英国也能放心地做出批准。我们的海外业主页面说明了我们如何安排。如果您正在规划建造，或已进行到中途，请与我们联系。

Philip Chapman，创始合伙人曾创立并执掌 P Chapman Construction 长达21年，这是一家年营业额£1700万、以获奖住宅著称的英国建筑商。如今在迪拜和阿布扎比代表别墅业主。关于 Philip

常见问题

我不住在阿联酋，也能在迪拜建造别墅吗？

可以。许多业主从海外管理自己的建造。您需要一位注册顾问和一家持牌承包商，一种可靠的方式来接收汇报并批准决定，以及对少数几次必须到场的现场访问做好安排。

如果我住在英国，应该多久去一次现场？

依我们的经验，建议在设计冻结、主要饰面选择、施工中期的现场巡视以及交付前检查这几个节点亲自到场。在这些节点之间，良好的汇报和一位在现场的独立代表，就能承担大部分工作。

在迪拜建造需要授权委托书吗？

不一定，但一份经过审慎限定的授权委托书，有助于办理主管部门申报、市政账户和交付手续。其授权范围非常重要，因此在签署之前，请先向具有阿联酋执业资格的律师咨询。

阿联酋的施工合同与 JCT 合同相似吗？

原则是熟悉的，但文本、角色和法律背景有所不同。迪拜市政局发布了私人别墅的标准文本，许多项目采用 FIDIC 风格的条款。任何合同都请由具有阿联酋执业资格的律师审阅。

资料来源

本文为一般性信息，并非针对您具体项目的建议。数字来自所引用的资料来源，并会随时间变化。