迪拜新别墅的缺陷整改：交付前要检查什么
要点
- 先检查系统(防水、空调、排水、泳池、电气)，因为外观缺陷修起来便宜，而系统缺陷则不然。
- 在负荷状态下测试：在签署任何文件之前，让每台空调运行，每个浴缸放满水，每条排水管冲水，并让泳池循环运转。
- 没有拿到竣工证书、竣工图纸、保修文件和运行维护手册(或一份注明日期的补交清单)，不要接受交付。
- 保留金和尾款是您的筹码；一旦释放，缺陷清单往往就会停滞。
- 好的缺陷清单应当具体、标明位置、附有照片并编号，这样就没有人能对其含义争辩。
在迪拜对新建别墅进行缺陷检查(snagging)，意味着在真实工况下测试每一个系统，并在收下钥匙之前检查每一处饰面，然后握有足够的筹码，让缺陷得到整改。先从防水、空调、排水、泳池和电气开始，因为这些部分日后整改的代价高昂。在签字确认之前，请取得竣工证书、竣工图纸、保修文件以及运行与维护手册。
下文是我们使用的检查清单，随后是应收取的文件，以及承包商视角下缺陷清单如何销项或停滞。
新建别墅应在何时检查缺陷？
缺陷整改发生在施工末期，在主管部门的竣工检查之后、您正式验收别墅之前。在迪拜，住宅许可流程以建筑管理部门和其他机构参与的联合竣工检查结束，随后签发竣工证书并接通市政服务（迪拜市政府）。竣工证书告诉您的是建筑符合主管部门的要求，但它不会告诉您瓷砖缝是否干净、淋浴是否排水通畅，或者空调在八月能否保持温度。
公开的指引给缺陷检查预留约一至两个月(Real Estate Club Dubai)。根据我们的经验，较为现实的顺序是：
- 承包商宣布工程完成。
- 业主一方进行交付前检查，形成书面的、编号的缺陷清单。
- 承包商逐项整改销项。
- 逐项复查。
- 交付，任何尚未完成的次要事项均列明并以书面形式确认。
系统清单：先测试，再查看
防水与屋面
- 在合同允许的情况下，对湿区和屋顶露台做蓄水试验；或者索取铺贴瓷砖之前所做试验的记录。
- 检查屋面坡度：冲洗之后，水应流向排水口，而不是积成水坑。
- 检查浴室、露台和花池下方的天花板是否有水渍。
- 检查通往露台的门槛处的挡水坎和收口。这里是水最常渗入的地方。
- 检查种植箱和绿化屋面的排水及防根层。
空调与通风
- 让所有室内机同时以制冷模式运行数小时。检查每个房间是否达到并保持设定温度。
- 索取调试记录：风量、冷媒压力，以及相关情况下的冷冻水流量。
- 检查每台机组的冷凝水排水管。冷凝水管堵塞或坡度不佳，是数月之后天花板漏水的常见原因。
- 留意室外机的噪音和振动，尤其是靠近卧室和邻居的位置。
- 检查浴室和厨房的新风与排风扇是否真能送风、排风，以及风管是否通向室外，而不是排入天花板夹层。
- 确认每台风机盘管和阀门都设有检修口。
电气与弱电
- 测试每个插座、开关和灯具回路。核对标签：配电箱的回路标注与实际是否一致？
- 测试漏电保护。
- 检查室外照明、定时器和传感器。
- 测试数据点、Wi-Fi 覆盖、监控、对讲、大门及车库门控制。
- 如果有智能家居，请让集成商演示每一个场景，并移交管理员权限和密码。
给排水
- 每个水龙头分别开冷水和热水。检查热水能否在合理时间内到达最远端出水口并达到温度。
- 把每个浴缸和洗手盆放水至溢流水位，再让其排空。留意排水缓慢和咕噜作响。
- 每个马桶反复冲水。
- 掀开检查井和地漏盖板；检查是否清洁、井底是否做了导流，并确认没有施工残留物。
- 检查各楼层的水压，并测试增压泵和水箱。
- 检查每个水槽、梳妆台下方以及热水器处是否有渗漏。
泳池
- 检查之前，让过滤系统至少连续运行一天。检查水质是否清澈、水位是否稳定：水位下降说明存在渗漏。
- 检查瓷砖、池边石和伸缩缝。
- 测试灯光、加热器或冷水机、池盖以及任何水景。
- 检查设备机房：标识、阀门、检修通道、通风和排水。
- 索取泳池的压力测试记录和设备保修文件。
外立面与玻璃
- 开启、关闭并锁上每一扇窗和推拉门。大型推拉扇应当顺滑运行，无需用力。
- 检查密封条和垫圈是否有缝隙，查看窗框周围是否透光。
- 检查玻璃有无划痕、崩边，以及任何表明规格有误的标记。
- 检查外墙饰面、抹灰和石材是否有裂缝、污渍、开缝和色差。
- 下雨之后或做过水管淋水试验后，到室内检查窗台和转角处是否有水。
- 确认遮阳装置和电动窗帘能正常工作。
室外工程
- 检查铺装的坡度是否背离房屋。
- 检查围墙、大门和接缝。
- 逐区运行灌溉系统，检查有无渗漏和覆盖范围。
- 查看景观排水：花园的水不应流向门槛。
逐个房间的饰面检查清单
先在日光下检查，再用低角度的人工光线检查一遍，这样更容易发现抹灰和油漆不平整。
| 部位 | 核查要点 |
|---|---|
| 地面 | 瓷砖之间的高低差、空鼓瓷砖(敲击检查)、填缝是否一致、石材封护、崩边、木地板划痕、踢脚线处的缝隙 |
| 墙面与天花板 | 裂缝、抹灰不平、油漆覆盖与流挂、阴影缝和檐口是否平直、与细木工的交接是否整洁 |
| 门 | 开合、关闭、缝隙、五金是否固定并能正常使用、门挡是否安装、有无卡滞 |
| 细木工与衣柜 | 对齐、缓冲关闭、内部饰面、封边条、墙体固定件 |
| 厨房 | 电器已安装并测试、台面接缝、密封胶、排烟管道、橱柜下方灯光 |
| 浴室 | 硅胶接缝、淋浴屏密封、瓷砖向地漏的坡度、镜子和配件固定，湿区没有空鼓瓷砖 |
| 楼梯与栏杆 | 固定件牢固、玻璃稳固、扶手连续、饰面无损 |
| 地下室(如有) | 潮湿斑迹、集水坑水泵已测试、通风、施工缝处的防水 |
为每一项拍照，给出编号和位置，并写明期望的整改方式。写“卧室油漆差”，只会换来点一下油漆。写“卧室 2，北墙，整面墙油漆覆盖不均，整面重新粉刷并与周边保持一致”，才会让整面墙重新刷漆。
交付时应收取哪些文件？
没有这些文件，请不要接收钥匙；至少要有一份注明日期的清单，列明还缺什么、何时提交。
- 竣工证书，由相关主管部门签发(迪拜市政局 Dubai Municipality、Trakhees 或迪拜发展管理局 DDA，取决于您的地块所在位置)，以及总开发商出具的任何竣工函或无异议函。
- 竣工图纸，涵盖建筑、结构和全部机电水暖设备，反映实际施工的情况，包括隐蔽的管线走向。
- 保修与担保文件：防水、空调设备、泳池、玻璃及外立面系统、屋面、电器、水泵，以及任何结构担保。核对其登记在谁的名下，以及何时起算。
- 运行与维护(O&M)手册，涵盖每个系统，附维护计划和供应商联系方式。
- 测试与调试证书：电气、给排水压力测试、空调调试，以及适用时的消防与生命安全。
- 公用事业账户信息以及接驳确认。
- 钥匙、门禁卡、遥控器和密码，附一份签字确认的清单。
- 备用材料：同一批次的瓷砖、石材和油漆，供日后修补使用。
根据阿联酋法律，对于严重的结构缺陷，总承包商和工程师自交付之日起承担十年责任，现规定于新《民法典》第 821 条至第 824 条(Charles Russell Speechlys)。这涵盖的是结构问题，而不是漏水的淋浴间。其余方面，要靠交付文件才能得以主张。关于责任如何适用于您的项目，请咨询具有阿联酋执业资格的律师。
缺陷责任期与保留金
大多数别墅合同在交付后设有缺陷责任期，在此期间承包商必须返场修复出现的缺陷。期限和具体机制由您的合同规定，因此请在交付前而非交付后阅读合同。
保留金是从付款中扣留、分阶段释放的款项，通常一部分在交付时释放，其余在缺陷期结束时释放。它与尾款一起，是您的主要筹码。我们的一般经验法则是：在约定的缺陷项销项、交付文件齐备之前，不要释放超出合同要求的款项。在扣留承包商认为应付的款项之前，请核对您的合同并咨询法律意见。
缺陷清单如何销项，又如何停滞
我们在交付环节的承包商一方工作了二十年。以下是我们所了解的交付实际情况。
什么能让缺陷项得到销项
- 一份清晰、编号的清单。承包商的现场经理可以在一小时内把编号清单分派给各工种。含糊的清单则会变成争论。
- 一份清单，一位负责人。当业主、家人、室内设计师和顾问各自发出清单时，条目会重复、矛盾或遗漏。
- 还有款项没有支付。从承包商的角度，我们销项最快的工程，都是竣工时仍有一笔可观款项尚待支付的工程。
- 联合巡检。共同逐项过一遍清单，并对已销项的条目签字确认，可以避免同样的问题被反复重新提起。
什么会让它们停滞
- 过早释放款项。尾款和保留金一旦付出，缺陷清单就要和承包商手上的所有其他工作争夺注意力。它通常争不过。
- 工种已撤场。分包商在其标段付款后就离开现场。对总承包商来说，为了三块瓷砖把瓦工叫回来也同样困难。
- 缺陷与变更混在一起。如果清单里夹着您改了主意的事项，承包商会把整份清单都当作变更申请来处理。请把缺陷与新增要求分开。
- 过早入住。家具和家人一旦入住，就很难证明是谁造成了一处划痕或崩边。请在入住之前检查并记录。
- 没有截止日期。作为交付的一部分，以书面形式约定缺陷项销项的日期。
Eastbridge 如何提供帮助
在施工的最后阶段，我们代表业主，与您的注册顾问和承包商并肩工作。我们开展独立的业主方检查，编制清晰、编号的缺陷清单，跟踪销项，对照合同要求核查交付文件，并就保留金和尾款在商务上应如何处理提供建议。我们的缺陷检查与交付服务说明了我们的工作方式。如果您的别墅临近竣工，欢迎联系我们。
常见问题
在迪拜，新建别墅应在何时做缺陷检查？
迪拜别墅的缺陷责任期是多长？
缺陷整改之前，我应该支付最后一期款项吗？
我需要专业人士来检查我的别墅吗？
资料来源
本文为一般性信息，并非针对您具体项目的建议。数字来自所引用的资料来源，并会随时间变化。
