Приёмка новой виллы в Дубае: что проверить перед передачей

Приёмка новой виллы в Дубае с выявлением недочётов — это проверка каждой системы в реальных условиях и осмотр каждого элемента отделки до того, как вы примете ключи, а затем сохранение достаточных рычагов, чтобы добиться устранения дефектов. Начните с гидроизоляции, кондиционирования, канализации, бассейна и электрики, потому что исправлять их позже дорого. До подписания акта приёмки получите акт о завершении, исполнительные чертежи, гарантии и руководства по эксплуатации и обслуживанию.

Ниже — чек-лист, которым мы пользуемся, затем документы, которые нужно получить, и взгляд подрядчика на то, как списки недочётов закрываются или застревают.

Когда проверять новую виллу на недочёты?

Устранение недочётов происходит в конце строительства — после итоговой проверки органом власти и до того, как вы официально примете виллу. В Дубае процесс получения разрешения для жилых зданий завершается совместной итоговой проверкой с участием службы строительного контроля и других органов, после чего выдаётся акт о завершении строительства и выполняется подключение коммуникаций (Муниципалитет Дубая). Акт о завершении строительства говорит о том, что здание соответствует требованиям органа власти. Он не говорит о том, что затирка швов чистая, душ сливает воду, а кондиционер держит температуру в августе.

Опубликованные рекомендации отводят на проверку примерно один-два месяца (Real Estate Club Dubai). По нашему опыту, реалистичная последовательность такова:

1. Подрядчик заявляет о завершении работ.
2. Предпередаточный осмотр со стороны владельца с письменным пронумерованным списком недочётов.
3. Подрядчик закрывает пункты.
4. Повторный осмотр, пункт за пунктом.
5. Передача, при которой любые незначительные оставшиеся пункты перечислены и согласованы в письменной форме.

Чек-лист по системам: сначала проверка, потом осмотр

Гидроизоляция и кровли

• Проведите испытание заливкой водой во влажных зонах и на кровельных террасах, если это допускает договор, либо запросите записи об испытаниях, проведённых до укладки плитки.
• Проверьте уклоны кровли: вода должна стекать к водостокам, а не стоять лужами после мытья.
• Ищите пятна на потолках под ванными комнатами, террасами и цветочными ящиками.
• Проверьте бортики и примыкания у порогов дверей на террасы. Именно здесь вода проникает чаще всего.
• Осмотрите ящики для растений и зелёные кровли: дренаж и корнезащитные барьеры.

Кондиционирование и вентиляция

• Включите все внутренние блоки одновременно в режиме охлаждения на несколько часов. Проверьте, что в каждой комнате достигается и держится заданная температура.
• Запросите протоколы пусконаладки: расход воздуха, давление хладагента, расход охлаждённой воды, где это применимо.
• Проверьте дренаж конденсата у каждого блока. Засорённые или проложенные с неправильным уклоном линии конденсата — частая причина протечек в потолках спустя месяцы.
• Прислушайтесь к шуму и вибрации наружных блоков, особенно вблизи спален и соседей.
• Проверьте, что вентиляторы притока и вытяжки в ванных комнатах и на кухнях действительно перемещают воздух и что воздуховоды выходят наружу, а не в потолочное пространство.
• Убедитесь, что для каждого фанкойла и клапана есть ревизионные люки.

Электрика и слаботочные системы

• Проверьте каждую розетку, выключатель и осветительную цепь. Проверка маркировки: соответствует ли схема распределительного щита действительности?
• Проверьте защиту от токов утечки на землю.
• Проверьте наружное освещение, таймеры и датчики.
• Проверьте точки передачи данных, покрытие Wi-Fi, видеонаблюдение, домофон, управление воротами и дверью гаража.
• Если установлена автоматизация дома, попросите интегратора продемонстрировать каждый сценарий и передать права администратора и пароли.

Сантехника и канализация

• Откройте каждый кран, горячую и холодную воду. Проверьте, что горячая вода достигает нужной температуры в разумное время на самой удалённой точке.
• Наполните каждую ванну и раковину до уровня перелива и дайте воде уйти. Следите за медленным стоком и булькающими звуками.
• Несколько раз спустите воду в каждом унитазе.
• Поднимите крышки колодцев и трапов; убедитесь, что они чистые, с правильным лотком и без строительного мусора.
• Проверьте давление воды на разных этажах, испытайте повысительный насос и водяной бак.
• Проверьте, нет ли протечек под каждой раковиной и тумбой и у водонагревателя.

Бассейн

• Оставьте фильтрацию работать минимум сутки до осмотра. Проверьте прозрачность воды и стабильность уровня: падающий уровень указывает на протечку.
• Осмотрите плитку, бортовые элементы и деформационные швы.
• Проверьте освещение, нагреватель или чиллер, покрытие и любые водные элементы.
• Проверьте техническое помещение: маркировку, клапаны, доступ, вентиляцию и дренаж.
• Запросите протоколы испытаний бассейна под давлением и гарантии на оборудование.

Фасад и остекление

• Откройте, закройте и заприте каждое окно и раздвижную дверь. Большие раздвижные створки должны двигаться плавно, без усилий.
• Проверьте уплотнители и прокладки на наличие зазоров и посмотрите, нет ли просвета вокруг рам.
• Осмотрите стекло на царапины, сколы и любые следы, указывающие на неверную спецификацию.
• Проверьте наружную облицовку, штукатурку и камень на трещины, пятна, открытые швы и различия в цвете.
• После дождя или испытания шлангом проверьте внутри, нет ли воды на подоконниках и в углах.
• Убедитесь, что солнцезащитные устройства и моторизованные жалюзи работают.

Наружные работы

• Проверьте, что покрытие имеет уклон от дома.
• Осмотрите стены ограждения участка, ворота и швы.
• Запустите все зоны полива и проверьте, нет ли протечек и вся ли площадь охвачена.
• Проверьте дренаж участка: вода из сада не должна стекать к порогам.

Чек-лист по отделке, помещение за помещением

Осматривайте при дневном свете и ещё раз при искусственном освещении под малым углом: так видны неровности штукатурки и покраски.

Фотографируйте каждый пункт, присваивайте ему номер и место и описывайте ожидаемое исправление. На запись «Плохая покраска в спальне» ответят мазком краски. А запись «Спальня 2, северная стена, неравномерное покрытие краской по всей стене, перекрасить стену в тон» приведёт к тому, что стену перекрасят.

Какие документы нужно получить при передаче?

Не принимайте ключи без них либо хотя бы без датированного списка того, что ещё не передано и когда это будет передано.

• Акт о завершении от соответствующего органа (муниципалитет Дубая, Trakhees или Управление развития Дубая, в зависимости от расположения участка), а также любые письма мастер-девелопера о завершении или об отсутствии возражений.
• Исполнительные чертежи по архитектуре, конструкциям и всем инженерным системам (MEP), показывающие то, что фактически построено, включая скрытые трассы труб и кабелей.
• Гарантии: на гидроизоляцию, кондиционирование, бассейн, остекление и фасадные системы, кровлю, технику, насосы и любые конструктивные гарантии. Проверьте, на чьё имя они оформлены и когда начинают действовать.
• Руководства по эксплуатации и обслуживанию (O&M) для каждой системы, с графиками обслуживания и контактами поставщиков.
• Сертификаты испытаний и пусконаладки: электрика, испытания сантехники под давлением, пусконаладка кондиционирования, пожарная безопасность и безопасность жизнедеятельности, где применимо.
• Данные коммунальных счетов и подтверждение подключений.
• Ключи, карты доступа, пульты и пароли с подписанным перечнем.
• Запасные материалы: плитка, камень и краска из той же партии — для будущего ремонта.

По законодательству ОАЭ генеральный подрядчик и инженер несут десятилетнюю ответственность за серьёзные конструктивные дефекты с момента передачи, что теперь изложено в статьях 821–824 нового Гражданского кодекса (Charles Russell Speechlys). Это касается конструктивных вопросов, а не протекающего душа. Остальное позволяют отстаивать именно документы при передаче. По вопросу применения ответственности к вашему проекту обратитесь к юристу с квалификацией в ОАЭ.

Гарантийный период и удержание

Большинство договоров на виллы предусматривают период ответственности за дефекты после передачи объекта, в течение которого подрядчик обязан вернуться и устранить проявившиеся дефекты. Продолжительность и порядок определяются вашим договором, поэтому прочитайте его до передачи, а не после.

Удержание — это деньги, удерживаемые из платежей и высвобождаемые частями, часто часть при передаче, а остальное по окончании гарантийного периода. Вместе с окончательным платежом это ваш основной рычаг. Наше общее практическое правило: не выплачивайте больше, чем требует договор, пока согласованные недочёты не закрыты, а документы при передаче не получены. Прежде чем удерживать суммы, которые подрядчик считает причитающимися, проверьте договор и получите юридическую консультацию.

Как закрываются списки недочётов и почему они застревают

Два десятилетия мы работали на стороне подрядчика при передаче объектов. Вот что мы знаем о том, как это проходит.

Что помогает закрыть недочёты

• Чистый пронумерованный список. Руководитель площадки подрядчика может распределить пронумерованный список по бригадам за час. Расплывчатый список превращается в спор.
• Один список — один ответственный. Когда владелец, члены семьи, дизайнер интерьера и консультант присылают отдельные списки, пункты дублируются, противоречат друг другу и теряются.
• Деньги, которые ещё не выплачены. Работая на стороне подрядчика, мы быстрее всего закрывали те объекты, по которым при завершении оставалась к оплате значительная сумма.
• Совместные обходы. Совместный обход по списку, пункт за пунктом, с подписанием закрытых пунктов не даёт заново открывать одни и те же пункты.

Что их тормозит

• Ранняя выплата денег. Когда окончательный платёж и удержание ушли, список недочётов конкурирует за внимание подрядчика со всеми остальными работами. Обычно он проигрывает.
• Бригады ушли с объекта. Субподрядчики покидают площадку, как только их часть работ оплачена. Вернуть плиточника ради трёх плиток трудно и генеральному подрядчику.
• Недочёты смешаны с изменениями. Если в список попадает то, о чём вы передумали, подрядчик воспримет весь список как запрос на изменение. Разделяйте дефекты и новые пожелания.
• Слишком ранний въезд. Когда мебель и семья уже внутри, трудно доказать, кто оставил царапину или скол. Осмотрите и зафиксируйте всё до заселения.
• Нет срока. Согласуйте дату закрытия пунктов письменно, как часть передачи.

Чем может помочь Eastbridge

Мы представляем владельца на завершающем этапе строительства, работая вместе с вашим зарегистрированным консультантом и подрядчиком. Мы проводим независимые осмотры в интересах заказчика, готовим чёткий пронумерованный список недочётов, отслеживаем их устранение, сверяем документы, передаваемые при приёмке, с требованиями договора и консультируем, как с коммерческой точки зрения распорядиться удержанием и окончательными платежами. Как мы работаем, описано на странице услуги «Устранение недочётов и передача объекта». Если ваша вилла близка к завершению, свяжитесь с нами.

Филип Чепмен, партнёр-основательОсновал P Chapman Construction — британскую строительную компанию с оборотом £17 млн, строившую отмеченные наградами дома, — и руководил ею 21 год. Сейчас представляет интересы владельцев вилл в Дубае и Абу-Даби. О Филипе

Вопросы

Источники

1. Real Estate Club Dubai: архитекторы вилл и сроки строительства
2. Муниципалитет Дубая: порядок получения разрешения на строительство жилых зданий
3. Charles Russell Speechlys: десятилетняя ответственность по новому Гражданскому кодексу ОАЭ

Эта статья содержит общую информацию и не является консультацией по вашему конкретному проекту. Цифры взяты из указанных источников и со временем меняются.