Управление проектами на стороне заказчика для частных вилл в Дубае и Абу-Даби +971 56 744 0057WhatsAppphilip@eastbridgestrategicpartners.com

Калькулятор стоимости строительства и реконструкции виллы

Ориентировочная стоимость строительства или реконструкции частной виллы в Дубае или Абу-Даби на основе опубликованных рыночных диапазонов 2025–26 годов. Источник каждой расценки указан на этой странице. Это оценка, а не коммерческое предложение.

Тип проекта

Расположение меняет показанный порядок согласований, но не расценку. Ни один опубликованный источник не подтверждает надёжную надбавку за расположение.

Единицы измерения

Типичные виллы с 4 спальнями — около 4000–5000 sq ft; с 5 спальнями — 6000–8000 sq ft.[4]

Класс

Для реконструкции спецификация выбирает пример объёма работ для всей виллы из опубликованного справочника, а не ставку за квадратный фут. Примеры не зависят от площади, поэтому для большой или старой виллы могут оказаться заниженными, а для класса люкс показана только начальная цифра. Бассейн и благоустройство добавляются сверх диапазона, а для простого обновления не закладываются вознаграждение проектировщиков и сборы за согласования.

Дополнительно

Подвал и снос относятся только к новому строительству. При переключении между новым строительством и реконструкцией для каждого сохраняются свои параметры бассейна и сада.

Ориентировочная сумма с учётом сопутствующих расходов

Вероятный итог: AED 6 239 000 Диапазон AED 3 946 000 – AED 8 777 000

Строительство AED 5 115 000 · AED 680 за sq ft общей площади (только основное строительство, без дополнительных позиций)

  • Строительство AED 4,05 млн
  • Дополнительные позиции AED 1,07 млн
  • Проектирование AED 460 тыс.
  • Согласования AED 50 тыс.
  • Резерв AED 614 тыс.
  • FF&E AED 0 тыс.
Статьи расходов: нижняя, вероятная и верхняя оценки
Статья расходовМинимумВероятнаяМаксимум
Основное строительство (коробка, инженерные системы и отделка)AED 3 000 000AED 4 050 000AED 5 100 000
ПодвалAED 0AED 0AED 0
Снос существующей виллыAED 0AED 0AED 0
БассейнAED 80 000AED 165 000AED 250 000
ЛандшафтAED 300 000AED 900 000AED 1 500 000
«Умный дом» и аудио- и видеосистемыAED 0AED 0AED 0
Вознаграждение за проектирование и инженерные расчётыAED 203 000AED 460 000AED 822 000
Согласования, NOC и подключенияAED 25 000AED 50 000AED 75 000
Резерв на непредвиденные расходыAED 338 000AED 614 000AED 1 030 000
Мебель, оснащение и оборудование (FF&E)AED 0AED 0AED 0
ИтогоAED 3 946 000AED 6 239 000AED 8 777 000

Ориентировочные сроки

  1. Проектирование3–4 месяца
  2. Согласования и NOC2–3 месяца
  3. Строительство8–14 месяцев
  4. Устранение недочётов и передача1–2 месяца

Около 14–23 месяцев, если проходить эти этапы подряд. Real Estate Club Dubai называет 12–24 месяца от участка до ключей, поскольку этапы могут перекрываться.

Согласования в Дубае проходят через Муниципалитет Дубая, Trakhees или Управление развития Дубая, в зависимости от расположения участка. У мастер-девелопера, Emaar совместно с Meraas, есть собственные требования к согласованию; проверьте их до начала проектирования.

Показан пример расчёта ниже. Включите JavaScript, чтобы изменить исходные данные.

Ориентировочная оценка на основе опубликованных рыночных диапазонов, а не коммерческое предложение. Каждая строка округлена, итоги — сумма строк. Без учёта участка, финансирования, страхования, инфляции затрат и вознаграждения консультантов, включая наше; если в полученных вами предложениях НДС не учтён, заложите 5%. Источники и допущения

Как устроен расчёт

Коротко: строительство новой виллы в Дубае стоит примерно AED 300–500 за sq ft при стандартном уровне и AED 850–1 400 при люксовом — без учёта вознаграждений, согласований, резерва и мебели. Калькулятор добавляет эти слои, чтобы итог был ближе к тому, что собственник тратит на самом деле.

  1. Строительство. Застроенная площадь, умноженная на опубликованную расценку для выбранного уровня.[1][2][3][5] Вероятная цифра — середина диапазона. Подвал оценивается как дополнительная застроенная площадь по той же расценке.
  2. Дополнительные позиции. Бассейн — AED 80 000–250 000; благоустройство — AED 100–500 за sq ft сада; «умный дом» и аудио- и видеосистемы — AED 50 000–300 000; снос существующей виллы — AED 50 000–200 000.[4][3]
  3. Вознаграждение за проектирование и инженерные расчёты. 6–12% стоимости строительства, обычно около 9% для комплексной проектной практики.[3][5]
  4. Согласования, NOC и подключения. Real Estate Club Dubai указывает AED 25 000–75 000 на согласования, NOC и DEWA[4], а в другом месте — 2–5% стоимости строительства на согласования и разрешения.[3] По нашему собственному допущению калькулятор использует фиксированный диапазон AED 25 000–75 000; для большой или сложной виллы процентная оценка была бы выше. Для сравнения: Engel & Völkers оценивает проектирование, инженерные расчёты и разрешения вместе в AED 50 000–150 000.[1] Для базового обновления при реконструкции согласования не закладываются.
  5. Резерв на непредвиденные расходы. 10–15% стоимости строительства, вероятная цифра — 12%.[3][4]
  6. Мебель, оснащение и оборудование. 30–40% стоимости строительства в верхнем сегменте рынка.[3][4] Для стандартного и премиального уровня считайте это верхним пределом.

Реконструкция считается иначе. Калькулятор использует диапазоны Smart Renovation для виллы целиком по объёму работ, а не расценки за квадратный фут: базовый — AED 200 000–300 000, средний — AED 400 000–800 000, люкс — свыше AED 1 млн.[6] Эти диапазоны подходят для типичной виллы; для большой или старой виллы, которой нужны новые инженерные системы и гидроизоляция, бюджет из расчёта за квадратный фут будет выше, как объясняет наше руководство по стоимости реконструкции. Бассейн и благоустройство добавляются сверх диапазона.

Расценки на строительство по уровню отделки

Только строительство, 2025–26 годы. В правых столбцах каждая расценка применена к вилле площадью 6000 sq ft без дополнительных позиций.

Расценки на строительство по уровню отделки и вилла площадью 6000 sq ft на каждом уровне
КлассAED за sq ftAED за м²Строительство 6000 sq ftС сопутствующими расходами
Стандарт300–5003,230–5,380AED 1,80–3 млнAED 2,11 млн – AED 3,89 млн
Премиум500–8505,380–9,150AED 3–5,10 млнAED 3,51 млн – AED 6,55 млн
Люкс850–1,2009,150–12,920AED 5,10–7,20 млнAED 5,94–9,22 млн
Ультра-люкс1,200–1,400+12,920–15,070+AED 7,20–8,40 млн+AED 8,38 млн – AED 10,75 млн+

Источники: Engel & Völkers, Real Estate Club Dubai, Knight Frank в изложении Gulf Construction, Optimal Engineering. По данным Knight Frank за II квартал 2025 года, стоимость составляла около AED 4200 за м² (около AED 390 за sq ft) для стандартного и AED 11 000 за м² (около AED 1020 за sq ft) для высококлассного строительства.[2]

Пример расчёта

Новая вилла премиального уровня площадью 6000 sq ft в Dubai Hills Estate с бассейном и садом с благоустройством площадью 3000 sq ft. Именно это калькулятор показывает при первой загрузке.

Пример расчёта: новая вилла премиального уровня площадью 6000 sq ft
Статья расходовМинимумВероятнаяМаксимум
Основное строительство (коробка, инженерные системы и отделка)AED 3 000 000AED 4 050 000AED 5 100 000
БассейнAED 80 000AED 165 000AED 250 000
ЛандшафтAED 300 000AED 900 000AED 1 500 000
Вознаграждение за проектирование и инженерные расчётыAED 203 000AED 460 000AED 822 000
Согласования, NOC и подключенияAED 25 000AED 50 000AED 75 000
Резерв на непредвиденные расходыAED 338 000AED 614 000AED 1 030 000
ИтогоAED 3 946 000AED 6 239 000AED 8 777 000

Вероятный итог AED 6 239 000 с учётом вознаграждений, согласований и резерва составляет около AED 1 040 за sq ft общей площади, тогда как ставка только на строительство — AED 680. Именно поэтому заявленная ставка за квадратный фут сама по себе занижает бюджет.

Что сильнее всего влияет на цифру

С позиции подрядчика, где наш основатель провёл 21 год, уровень отделки влияет на бюджет виллы гораздо сильнее, чем размер. Два дома одинаковой площади могут различаться втрое, когда выбраны остекление, камень, столярные изделия и инженерные системы. Когда мы оценивали объект как строитель, в первую очередь смотрели на каркас, грунт и пакет окон, потому что именно там сосредоточены деньги и риск.

  • Грунт и подвалы. Крепление котлована, водопонижение и гидроизоляция зависят от участка. Мы оцениваем подвалы по расценке строительства, но на участке у воды реальная цифра может быть выше.
  • Остекление и фасад. Крупноформатное и структурное остекление — один из самых быстрых способов перейти от премиальных расценок к люксовым.
  • Инженерные системы. Охлаждение, автоматизация и оборудование бассейна растут вместе с уровнем отделки, и их легко недостаточно подробно описать в тендере.
  • Сам проект. В августе 2025 года Муниципалитет Дубая предупредил инженерные консалтинговые компании, проектирующие виллы, об избыточном проектировании конструкций и завышении стоимости строительства.[8] Экспертиза проекта до тендера обычно дешевле изменения после него.

Что не включено

  • Участок, сборы за переоформление и любые эксплуатационные платежи.
  • НДС. В опубликованных расценках не всегда указано, включён ли НДС 5%; закладывайте 5% НДС на счета подрядчика, если он не включён в предложения.[4]
  • Расходы на финансирование, страхование и вознаграждение ваших собственных консультантов, включая наше.
  • Инфляция затрат. Currie & Brown прогнозирует около 3% для строительства в ОАЭ в 2026 году; калькулятор её не учитывает.[7]
  • Надбавка за расположение. Мы не нашли опубликованного источника, который бы её подтверждал, поэтому выбранный район меняет показанный порядок согласований, но не расценку.

Источники и допущения

  1. Engel & Völkers, «Стоимость строительства в Дубае» (декабрь 2025). www.engelvoelkers.com
  2. Стоимость строительства по данным Knight Frank за II квартал 2025 года в изложении Gulf Construction. gulfconstructiononline.com
  3. Real Estate Club Dubai, «Архитекторы вилл в Дубае: вознаграждения, резерв и сроки». realestateclubdubai.com
  4. Real Estate Club Dubai, методика калькулятора стоимости строительства виллы. realestateclubdubai.com
  5. Optimal Engineering, «Стоимость строительства виллы в Дубае». www.optimal.ae
  6. Smart Renovation, «Реконструкция виллы в Дубае: руководство 2026 года по стоимости, срокам и разрешениям». smartrenovation.ae
  7. PRASOON, «Представитель заказчика и менеджер проекта в ОАЭ» (со ссылкой на Currie & Brown). prasoon.design
  8. Gulf News, «Муниципалитет Дубая предупреждает консультантов о завышенных проектах вилл» (август 2025). gulfnews.com

Допущения

  • Вероятная цифра для каждой расценки — середина опубликованного диапазона, кроме вознаграждения за проектирование (9%), резерва (12%) и мебели (35%), для которых источники дают типичное значение.
  • Для уровня «люкс» используется расценка Real Estate Club Dubai — AED 850–1 200 за sq ft. У ультралюкса нет опубликованного верхнего предела: калькулятор использует от AED 1200 (нижняя граница Real Estate Club Dubai) до 1400 (верхняя граница люксового диапазона Engel & Völkers) за sq ft и отмечает верхнюю цифру знаком «плюс».
  • Для согласований используется фиксированный диапазон AED 25 000–75 000, а не процент от стоимости строительства; это наш собственный выбор между двумя опубликованными цифрами.
  • Для базового обновления при реконструкции (покраска, полы, небольшие улучшения) вознаграждение за проектирование и согласования не закладываются, поскольку косметические работы редко требуют чертежей или разрешения органа. Мастер-девелопер всё же может потребовать NOC.
  • Реконструкция класса люкс публикуется только как «свыше AED 1 млн», поэтому калькулятор показывает эту начальную цифру без вероятного или верхнего значения; всё, что выше, требует оценки конкретного проекта. В справочнике нет отдельного диапазона для ультралюкса, поэтому реконструкция класса ультралюкс рассматривается как люкс.
  • Подвалы оцениваются как дополнительная застроенная площадь по выбранной расценке. Ни одна опубликованная цифра по Дубаю не выделяет их отдельно.
  • Сроки: проектирование 3–4 месяца, согласования 2–3 месяца, строительство 8–14 месяцев, устранение недочётов 1–2 месяца; 24–36 месяцев от участка до ключей для индивидуальной люксовой виллы.[3] Работы по реконструкции — от двух до шести месяцев и дольше, согласования занимают несколько недель.[6]
  • Каждая статья затрат округляется до ближайших AED 1 000, а свыше AED 1 млн — до AED 10 000. Строительство и итоги — суммы округлённых строк, поэтому показанные цифры сходятся.
  • Диапазоны для реконструкции — примеры объёма работ для всей виллы из опубликованного справочника. Ни один опубликованный источник не даёт надёжного способа масштабировать их по площади, поэтому калькулятор не использует для них площадь; для большой или старой виллы требуется оценка конкретного проекта.

Расценки последний раз проверены в октябре 2026 года. Эта страница содержит общую информацию, а не финансовую, юридическую или инженерную консультацию.

Вопросы

Сколько стоит строительство виллы в Дубае за квадратный фут?
Опубликованные диапазоны 2025–26 годов только на строительство составляют около AED 300–500 за sq ft для стандартного уровня, AED 500–850 для премиального, AED 850–1 200 для люксового (у Engel & Völkers — до 1 400) и от AED 1 200 для ультралюкса (Engel & Völkers, Real Estate Club Dubai, Knight Frank в изложении Gulf Construction). Вознаграждение за проектирование, согласования, резерв и мебель — сверху.
Что не учитывает расценка за квадратный фут?
Расценка покрывает само строительство. Сверху нужно заложить вознаграждение за проектирование и инженерные расчёты (обычно 6–12% стоимости строительства), согласования, NOC и подключение к сетям (AED 25 000–75 000 или 2–5% стоимости строительства, в зависимости от источника), резерв 10–15% и любые бассейн, благоустройство, «умный дом» или мебель. Стоимость участка, НДС и финансирование также не входят в расценку.
Сколько стоит реконструкция виллы в Дубае?
Согласно руководству Smart Renovation на 2026 год, базовая реконструкция (покраска, полы, небольшие улучшения) стоит примерно от AED 200 000–300 000, реконструкция среднего уровня с кухнями, ванными и интерьерами — AED 400 000–800 000, а люксовая реконструкция с изменением конструкций — свыше AED 1 млн. Работы обычно занимают от двух до шести месяцев, при изменении конструкций или пристройках — дольше.
Сколько времени занимает строительство виллы в Дубае?
Типичные этапы: проектирование 3–4 месяца, согласования 2–3 месяца, строительство 8–14 месяцев и устранение недочётов 1–2 месяца — около 14–23 месяцев подряд, тогда как Real Estate Club Dubai называет 12–24 месяца от участка до ключей, поскольку этапы могут перекрываться. Индивидуальные люксовые виллы обычно строятся 24–36 месяцев (Real Estate Club Dubai).
Насколько точен этот калькулятор?
Это ориентировочная оценка на основе опубликованных рыночных диапазонов, а не коммерческое предложение. Реальная цифра зависит от проекта, грунта, договора и рынка на момент тендера. Воспринимайте диапазон как отправную точку для разговора с вашим консультантом и проверьте его надлежащим сметным планом, прежде чем принимать решение об участке или проекте. Мы с удовольствием сверим его с вашим участком.

Проверьте эти цифры применительно к вашему участку

Калькулятор не видит грунтовых условий вашего участка, отступов или правил мастер-девелопера. Мы видим. Мы изучаем участок, задание и бюджет вместе, прежде чем вы примете решение, и прямо говорим, выдерживают ли цифры проверку.

Проверить применительно к вашему участку О проверке участка