حاسبة تكلفة بناء الفلل وتجديدها
تكلفة استرشادية لبناء فيلا خاصة أو تجديدها في دبي أو أبوظبي، مستندة إلى نطاقات سوق منشورة لعامي 2025–26. وكل سعر موثّق المصدر في هذه الصفحة. وهي تقدير، لا عرض سعر.
الإجمالي الاسترشادي، شاملاً التكاليف غير المباشرة
الإجمالي المرجّح: 6,239,000 درهم النطاق من 3,946,000 درهم إلى 8,777,000 درهم
البناء 5,115,000 درهم · 680 درهمًا للقدم المربعة من المساحة المبنية (البناء الرئيسي فقط، من دون الإضافات)
تصف نطاقات التجديد فيلا نموذجية. أما الفيلا الكبيرة أو القديمة، أو التي تحتاج إلى خدمات جديدة أو عزل مائي أو أعمال إنشائية، فتحتاج إلى تقييم خاص بالمشروع بدلًا من نطاق عام. اطلبوا منا تقييمًا خاصًا بمشروعكم.
- البناء AED 4.05m
- الإضافات 1.07 مليون درهم
- أتعاب التصميم AED 460k
- الموافقات AED 50k
- مخصص الطوارئ AED 614k
- FF&E AED 0k
| بند التكلفة | الأدنى | المرجّح | الأعلى |
|---|---|---|---|
| البناء الرئيسي (الهيكل، والأعمال الكهروميكانيكية، والتشطيبات) | AED 3,000,000 | AED 4,050,000 | AED 5,100,000 |
| القبو | AED 0 | AED 0 | AED 0 |
| هدم فيلا قائمة | AED 0 | AED 0 | AED 0 |
| المسبح | 80,000 درهم | AED 165,000 | 250,000 درهم |
| تنسيق الحدائق | AED 300,000 | 900,000 درهم | 1,500,000 درهم |
| المنزل الذكي وأنظمة الصوت والصورة | AED 0 | AED 0 | AED 0 |
| أتعاب التصميم والهندسة | AED 203,000 | AED 460,000 | AED 822,000 |
| الموافقات وشهادات عدم الممانعة والتوصيلات | AED 25,000 | 50,000 درهم | 75,000 درهم |
| مخصص الطوارئ | AED 338,000 | AED 614,000 | AED 1,030,000 |
| الأثاث والتجهيزات والمعدات (FF&E) | AED 0 | AED 0 | AED 0 |
| الإجمالي | 3,946,000 درهم | 6,239,000 درهم | 8,777,000 درهم |
الجدول الزمني الاسترشادي
- التصميم3–4 أشهر
- الموافقات وشهادات عدم الممانعة2–3 أشهر
- الإنشاء8–14 شهراً
- قائمة الملاحظات والتسليم1–2 شهر
نحو 14–23 شهراً لهذه المراحل متتالية. ويذكر Real Estate Club Dubai مدة 12–24 شهراً من قطعة الأرض حتى المفاتيح، إذ يمكن أن تتداخل المراحل.
تمرّ الموافقات في دبي عبر بلدية دبي أو مؤسسة تراخيص أو سلطة دبي للتطوير، بحسب موقع قطعة أرضك. وللمطوّر الرئيسي، إعمار مع مراس، متطلبات موافقة خاصة به؛ تحقّق منها قبل بدء التصميم.
يُعرض المثال المحتسب أدناه. فعّل JavaScript لتغيير المدخلات.
تقدير استرشادي مستند إلى نطاقات السوق المنشورة، وليس عرض سعر. كل بند مقرّب، والإجماليات هي مجموع البنود. لا يشمل قطعة الأرض والتمويل والتأمين وتضخم التكاليف وأتعاب المستشارين، بما فيها أتعابنا؛ واحسبوا ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% إن كانت عروض الأسعار لديكم لا تشملها. المصادر والافتراضات
كيف يعمل التقدير
الإجابة المختصرة: يكلّف بناء فيلا جديدة في دبي نحو 300–500 درهم لكل sq ft بالمواصفات القياسية، و850–1,400 درهم بالمواصفات الفاخرة، قبل الأتعاب والموافقات ومخصص الطوارئ والأثاث. وتضيف الحاسبة هذه الطبقات ليقترب الإجمالي مما ينفقه المالك فعلاً.
- الإنشاء. المساحة المبنية مضروبة في السعر المنشور لمواصفاتك.[1][2][3][5] والرقم المرجّح هو منتصف النطاق. ويُسعَّر القبو كمساحة مبنية إضافية بالسعر نفسه.
- الإضافات. المسبح 80,000–250,000 درهم؛ وتنسيق الحدائق 100–500 درهم لكل sq ft من الحديقة؛ والمنزل الذكي وأنظمة الصوت والصورة 50,000–300,000 درهم؛ وهدم فيلا قائمة 50,000–200,000 درهم.[4][3]
- أتعاب التصميم والهندسة. 6–12% من تكلفة الإنشاء، ونحو 9% في المعتاد لمكتب متعدد التخصصات.[3][5]
- الموافقات وشهادات عدم الممانعة والتوصيلات. يذكر Real Estate Club Dubai مبلغ 25,000–75,000 درهم للموافقات وشهادات عدم الممانعة وهيئة كهرباء ومياه دبي[4]، وفي موضع آخر 2–5% من تكلفة البناء للموافقات والتصاريح.[3] وكافتراض من جانبنا، تستخدم الحاسبة الفئة الثابتة 25,000–75,000 درهم؛ وفي فيلا كبيرة أو معقّدة سيكون الرقم المحتسب بالنسبة المئوية أعلى. وللمقارنة، تقدّر Engel & Völkers التصميم والهندسة والتصاريح مجتمعةً بما بين 50,000 و150,000 درهم.[1] ولا يتضمّن التحديث الأساسي في التجديد أيّ مخصص للموافقات.
- مخصص الطوارئ. 10–15% من تكلفة الإنشاء، و12% كرقم مرجّح.[3][4]
- الأثاث والتجهيزات والمعدات. 30–40% من تكلفة الإنشاء في الفئة العليا من السوق.[3][4] وفي المواصفات القياسية والراقية، اعتبر ذلك حداً أقصى.
التجديد يعمل بطريقة مختلفة. فالحاسبة تستخدم فئات Smart Renovation للفيلا كاملة بحسب نطاق العمل بدلاً من الأسعار لكل قدم مربعة: الأساسي 200,000–300,000 درهم، والمتوسط 400,000–800,000 درهم، والفاخر أكثر من مليون درهم.[6] وتناسب هذه الفئات فيلا معتادة؛ أما في فيلا كبيرة أو قديمة تحتاج إلى خدمات وعزل مائي جديدين، فستكون الميزانية المحتسبة لكل قدم مربعة أعلى، كما يشرح دليلنا حول تكلفة التجديد. ويُضاف المسبح وتنسيق الحدائق فوق الفئة.
أسعار البناء بحسب المواصفات
الإنشاء فقط، 2025–26. وتطبّق الأعمدة اليمنى كل سعر على فيلا مساحتها 6,000 sq ft دون إضافات.
| المواصفات | درهم لكل sq ft | درهم لكل م² | بناء 6,000 sq ft | مع التكاليف غير المباشرة |
|---|---|---|---|---|
| قياسي | 300–500 | 3,230–5,380 | AED 1.80m–AED 3m | 2.11 مليون درهم – 3.89 مليون درهم |
| راقٍ | 500–850 | 5,380–9,150 | AED 3m–AED 5.10m | 3.51 مليون درهم – 6.55 مليون درهم |
| فاخر | 850–1,200 | 9,150–12,920 | AED 5.10m–AED 7.20m | AED 5.94m–AED 9.22m |
| فاخر جداً | 1,200–1,400+ | 12,920–15,070+ | AED 7.20m–AED 8.40m+ | 8.38 مليون درهم – 10.75+ مليون درهم |
المصادر: Engel & Völkers، وReal Estate Club Dubai، وKnight Frank عبر Gulf Construction، وOptimal Engineering. وكانت أرقام Knight Frank للربع الثاني من 2025 نحو 4,200 درهم لكل م² (قرابة 390 درهماً لكل sq ft) للإنشاء القياسي، و11,000 درهم لكل م² (قرابة 1,020 درهماً لكل sq ft) للإنشاء الراقي.[2]
مثال محتسب
فيلا جديدة بمواصفات راقية مساحتها 6,000 sq ft في دبي هيلز استيت، مع مسبح وحديقة منسّقة مساحتها 3,000 sq ft. وهذا ما تعرضه الحاسبة عند تحميلها أول مرة.
| بند التكلفة | الأدنى | المرجّح | الأعلى |
|---|---|---|---|
| البناء الرئيسي (الهيكل، والأعمال الكهروميكانيكية، والتشطيبات) | AED 3,000,000 | AED 4,050,000 | AED 5,100,000 |
| المسبح | 80,000 درهم | AED 165,000 | 250,000 درهم |
| تنسيق الحدائق | AED 300,000 | 900,000 درهم | 1,500,000 درهم |
| أتعاب التصميم والهندسة | AED 203,000 | AED 460,000 | AED 822,000 |
| الموافقات وشهادات عدم الممانعة والتوصيلات | AED 25,000 | 50,000 درهم | 75,000 درهم |
| مخصص الطوارئ | AED 338,000 | AED 614,000 | AED 1,030,000 |
| الإجمالي | 3,946,000 درهم | 6,239,000 درهم | 8,777,000 درهم |
يعادل الإجمالي المرجّح البالغ 6,239,000 درهم نحو 1,040 درهمًا للقدم المربعة من المساحة المبنية بعد إضافة الأتعاب والموافقات ومخصص الطوارئ، مقابل 680 درهمًا لسعر البناء وحده. وهذه الفجوة هي السبب في أن سعر القدم المربعة الإجمالي وحده يقلّل من تقدير الميزانية.
ما الذي يحرّك الرقم أكثر من غيره
من جانب المقاول، حيث أمضى مؤسسنا 21 عاماً، تحرّك المواصفات ميزانية الفيلا أكثر بكثير من حجمها. فقد يختلف منزلان بالمساحة نفسها بمعامل ثلاثة بعد اختيار الزجاج والحجر والنجارة والخدمات. وحين كنا نسعّر مشروعاً بصفتنا المقاول، كان أول ما ننظر إليه الهيكل والتربة وحزمة النوافذ، لأن هناك يكمن المال والمخاطر.
- التربة والأقبية. يتوقف التدعيم ونزح المياه والعزل المائي على قطعة الأرض. ونسعّر الأقبية بسعر البناء، لكن الرقم الحقيقي قد يكون أعلى في قطعة على الواجهة البحرية.
- الزجاج والواجهة. الزجاج كبير المقاس والإنشائي من أسرع الطرق للانتقال من أسعار الفئة الراقية إلى الفاخرة.
- الخدمات. يتّسع التبريد والأتمتة ومعدات المسبح مع المواصفات، ومن السهل وصفها بأقل مما ينبغي في المناقصة.
- التصميم نفسه. في أغسطس 2025، حذّرت بلدية دبي المكاتب الاستشارية الهندسية للفلل من المبالغة في تصميم الهياكل الإنشائية وتضخيم تكاليف البناء.[8] ومراجعة التصميم قبل المناقصة أرخص عادةً من أمر تغييري بعدها.
ما الذي لا يشمله التقدير
- قطعة الأرض، ورسوم نقل الملكية، وأيّ رسوم خدمات.
- ضريبة القيمة المضافة. لا توضّح الأسعار المنشورة باستمرار ما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة البالغة 5% مشمولة؛ فاحسبها بنسبة 5% على فواتير المقاول إن كانت عروض الأسعار لديك لا تشملها.[4]
- تكاليف التمويل والتأمين وأتعاب مستشاريك، بما فيها أتعابنا.
- تضخّم التكاليف. توقّعت Currie & Brown نحو 3% لقطاع البناء في الإمارات في 2026؛ ولا تطبّقه الحاسبة.[7]
- علاوة الموقع. لم نجد أيّ مصدر منشور يدعمها، لذا فإن المنطقة التي تختارها تغيّر مسار الموافقات المعروض، لا السعر.
المصادر والافتراضات
- Engel & Völkers، تكلفة البناء في دبي (ديسمبر 2025). www.engelvoelkers.com
- تكاليف البناء للربع الثاني من 2025 لدى Knight Frank، بحسب ما نشرته Gulf Construction. gulfconstructiononline.com
- Real Estate Club Dubai، معماريو الفلل في دبي: الأتعاب ومخصص الطوارئ والجداول الزمنية. realestateclubdubai.com
- Real Estate Club Dubai، منهجية حاسبة تكلفة بناء الفلل. realestateclubdubai.com
- Optimal Engineering، تكلفة بناء فيلا في دبي. www.optimal.ae
- Smart Renovation، تجديد الفلل في دبي: دليل 2026 للتكاليف والجدول الزمني والتصاريح. smartrenovation.ae
- PRASOON، ممثل المالك ومدير المشروع في الإمارات (نقلاً عن Currie & Brown). prasoon.design
- Gulf News، بلدية دبي تحذّر المكاتب الاستشارية من تضخيم تصاميم الفلل (أغسطس 2025). gulfnews.com
الافتراضات
- الرقم المرجّح لكل سعر هو منتصف النطاق المنشور، باستثناء أتعاب التصميم (9%) ومخصص الطوارئ (12%) والأثاث (35%)، حيث تعطي المصادر رقماً معتاداً.
- تستخدم الفئة الفاخرة نطاق Real Estate Club Dubai البالغ 850–1,200 درهم لكل sq ft. أما الفئة الفاخرة جداً فلا حدّ أعلى منشوراً لها: إذ تستخدم الحاسبة من 1,200 درهم (الحدّ الأدنى لدى Real Estate Club Dubai) إلى 1,400 درهم (أعلى نطاق الفئة الفاخرة لدى Engel & Völkers) لكل sq ft، وتضع علامة زائد بجانب الرقم المرتفع.
- تستخدم الموافقات الفئة الثابتة 25,000–75,000 درهم بدلاً من نسبة مئوية من تكلفة البناء؛ وهذا اختيار من جانبنا بين رقمين منشورين.
- لا يتضمّن التحديث الأساسي في التجديد (الدهان والأرضيات والتحسينات الصغيرة) أيّ مخصص لأتعاب التصميم أو الموافقات، لأن الأعمال التجميلية نادراً ما تحتاج إلى مخططات أو رخصة من الجهة المختصة. وقد يظل المطوّر الرئيسي يشترط شهادة عدم ممانعة.
- لا تُنشر أرقام التجديد الفاخر إلا بعبارة "أكثر من مليون درهم"، لذا تعرض الحاسبة هذا الرقم الابتدائي من دون رقم مرجّح أو أعلى؛ وأي مبلغ أعلى منه يحتاج إلى تقييم خاص بالمشروع. ولا يتضمن الدليل نطاقًا مستقلًا للفئة الفاخرة جدًا، لذا يُعامل التجديد الفاخر جدًا معاملة الفئة الفاخرة.
- تُسعَّر الأقبية كمساحة مبنية إضافية بالسعر المختار. فلا يوجد رقم منشور في دبي يفصلها.
- الجداول الزمنية: التصميم 3–4 أشهر، والموافقات 2–3 أشهر، والإنشاء 8–14 شهراً، وقائمة الملاحظات 1–2 شهر؛ و24–36 شهراً من قطعة الأرض حتى المفاتيح للفلل الفاخرة المصمّمة خصيصاً.[3] وتستغرق أعمال التجديد من شهرين إلى ستة أشهر أو أكثر، وتستغرق الموافقات بضعة أسابيع.[6]
- يُقرَّب كل بند من بنود التكلفة إلى أقرب 1,000 درهم، أو إلى أقرب 10,000 درهم لما يزيد على مليون درهم. والبناء والإجماليات هي مجاميع البنود المقرّبة، لذا تتطابق الأرقام المعروضة عند جمعها.
- نطاقات التجديد أمثلة لنطاق يشمل الفيلا بأكملها من دليل منشور. ولا يقدّم أي مصدر منشور طريقة موثوقة لتعديلها وفق المساحة، لذا لا تستخدم الحاسبة المساحة في احتسابها؛ والفيلا الكبيرة أو القديمة تحتاج إلى تقييم خاص بالمشروع.
آخر تحقق من الأسعار: أكتوبر 2026. تقدّم هذه الصفحة معلومات عامة، وليست استشارة مالية أو قانونية أو هندسية.
أسئلة
كم يكلّف بناء فيلا في دبي لكل قدم مربعة؟
ما الذي لا يشمله السعر لكل قدم مربعة؟
كم تبلغ تكلفة تجديد فيلا في دبي؟
كم يستغرق بناء فيلا في دبي؟
ما مدى دقة هذه الحاسبة؟
تحقّق من ذلك مقابل قطعة أرضك
لا تستطيع الحاسبة أن ترى ظروف التربة في قطعة أرضك أو ارتداداتها أو قواعد المطوّر الرئيسي. أما نحن فنستطيع. نراجع قطعة الأرض والموجز والميزانية معاً قبل أن تلتزم، ونخبرك بصراحة ما إذا كانت الأرقام صامدة.