迪拜别墅工程停滞：最初的十天

要点

当别墅工程停滞时，首先要保护好现场和记录；在弄清已建成什么、欠付多少之前，暂停任何尚未经妥善核定的付款；在扣留合同规定的应付款项或终止任何合同之前，请咨询具有阿联酋执业资格的律师。
大多数停滞是资金、设计或变更与工期争议的表现；在决定怎么做之前，先弄清是哪一种。
如果许可证由迪拜市政局签发，其2019年第10号行政决议规定了更换承包商的程序，无论原承包商是否同意，申请均由业主的工程顾问提出。
根据该程序，在以新承包商名义签发新的建筑许可证之前，新承包商不得开工；如果您的许可证由 Trakhees 或迪拜发展局签发，请让您的顾问确认相应程序。
一份准确记录已建成内容、质量标准和成本的文件，是让新承包商能够公平报价剩余工程的关键文件。

当您在迪拜的别墅工程停滞时，最初十天应先查明事实，再表明立场：保护好现场，保存每一份记录，在弄清已建成什么、真正欠付多少之前暂停任何尚未经妥善核定的付款，并在扣留合同规定的应付款项或终止任何合同之前，与具有阿联酋执业资格的律师一起研读合同。之后再在以下选项中做出选择：让现有承包商重回正轨、重新谈判，或者有序更换承包商（迪拜市政局依据公布的程序允许这样做）。

停滞的工地令人焦虑，因为每个人的说法都不一样。承包商说没有收到付款。顾问说承包商进度落后。业主往往已经支付了远超一半的合同金额，而建筑看起来还不到一半。我们在英国高端住宅建筑领域做了21年建筑商。站在建筑商一方，我们清楚停滞的工程在承包商眼中是什么样子，也知道新的建筑商在为剩余工程报价之前需要什么。以下是我们希望每一位业主依次去做的事情。

别墅工程为什么会停滞？

停滞只是一种表现。在决定怎么做之前，先弄清您面对的是少数几种原因中的哪一种，因为每种原因需要不同的应对方式。

您在现场看到的情况	通常意味着什么	首先要问的问题
工人数量减少，分包商缺席	承包商的现金流吃紧，无论是在您的项目上还是在其整体业务上	所有已核定的付款是否都已支付？承包商是否在向自己的供应链付款？
某一区域停工等待	设计信息缺失或迟到，或业主尚未做出决定	是否有未答复的信息征询或待定选项？由谁负责？
收到关于停工或延误的正式函件	存在关于付款、变更或工期的争议	合同对通知、停工和工期延长是如何规定的？
工程仍在继续，但进展非常缓慢	承包商在别处承接过多，或故意放慢速度以迫使重新谈判	进度计划怎么写的？上次更新是什么时候？
顾问不回应或不到场	业主与顾问之间存在争议，或顾问人手过于紧张	顾问的委任和费用状况是否正常？
现场空无一人	弃场、破产或严重争议	承包商是否已书面答复？是否仍在正常经营？

站在建筑商一方，工地放缓几乎总是先出现资金信号，然后才是进度信号。先是工人减少，然后分包商不再回电话，接着函件就来了。能够在第一阶段就察觉并及早提出正确问题的业主，比等到函件来了才行动的业主，有多得多的选择。

Trelowen, St Agnes, Cornwall — Trelowen，St Agnes，Cornwall。由 P Chapman Construction 承建。

最初十天应该做什么？

以下清单是我们建议的顺序。它刻意保守：其中没有任何一项会排除某个选项，而无论您选择哪条路，每一项都能改善您的处境。

天数	行动	为何重要
1–2	到现场巡视，对整个现场拍照和录像，并注明日期	在任何东西被移动、移除或产生争议之前，固定工程现状
1–2	检查现场安保、围挡、安全和防风雨保护	开放且无保护的工地会不断劣化，并产生责任
1–3	致函承包商，询问停工原因和复工日期	将情况记录在案，并争取一份可以依据的答复
2–3	收集合同、图纸、进度计划、计量估价、付款记录和往来函件	找不到的东西就无法评估
2–3	在核实情况之前暂停后续付款	超前于工程支付的款项，就是丧失的筹码
3–5	与律师一起研读终止、停工、通知和争议条款	错误的终止可能把强势地位变成弱势
3–5	确认许可证、保险和保函状况	到期的保险或保函日后无法挽回
5–7	请您的顾问对进度和质量进行技术评估	这是复工、重新谈判或更换承包商的基础
5–8	核对已付款项与已建成工程	让您知道付款是超前还是落后于工程
7–10	估算完工所需的成本和时间，并列出各项选择	把危机变成决策

第1至2天：保护现场和记录

亲自到现场，或派一位您信任的人去。对每个房间、每个立面和每条设备管线拍照和录像，并注明日期。记录现场有哪些材料、哪些机械设备已被撤走。检查围挡、门禁、临时水电，以及任何暴露在风雨中的部位，例如未加保护的屋面防水卷材、外露的钢筋或堆放的饰面材料。根据许多合同，承包商在占有现场期间承担这些风险，但无论由谁付费，一栋不断劣化的建筑都是您的问题。

第2至3天：暂停付款，但不中断沟通

继续以礼貌的方式、以书面形式与承包商沟通。询问停工原因以及何时复工。但在弄清自身处境之前，暂停任何尚未经妥善核定的付款。只支付已按合同对实际完成的工程妥善核定并批准的款项；在扣留合同规定的任何应付款项之前，请先寻求法律意见，因为无正当理由的拒付可能让承包商获得停工的权利。

站在承包商一方，我们最怕的不是客户的愤怒电话，而是一封措辞平静的信，要求提供更新后的进度计划、未答复信息清单和账目核对。这三份文件很快就能说明到底是谁落后了。

第3至5天：先研读合同，再据此行动

找出关于停工、终止、通知、工期延长、误期损害赔偿、保留金、保函和争议的条款。通知期限很重要：许多合同要求先发出违约通知并给予一段补救期，之后才能终止。本文为一般性信息，并非法律建议；您能做什么取决于您的合同和阿联酋法律，因此请在此时咨询具有阿联酋执业资格的律师，而不是在发出终止函之后。我们的阿联酋别墅施工合同指南解释了主要机制；如果争议涉及变更或工期，请了解我们如何在变更、延误与索赔方面提供帮助。

同时核查三项有时效性的事项：建筑许可证及其条件是否仍然有效（请询问您的顾问）、承包商的工程一切险和责任险是否仍然有效，以及任何履约保函或预付款保函何时到期。在争议期间失效的保函保护不了任何人。

第5至8天：查明实际建成了什么

请您的注册顾问对工程所处阶段进行技术评估，并判断其是否符合许可证和批准图纸。与此同时，核对资金：核定总额、已付总额、扣留的保留金、已同意的变更和已提出的变更索赔。将这些与现场实际完成的工程进行比较。如果付款超前于工程，您需要知道超前了多少。

第7至10天：完工成本与各项选择

有了记录和核对结果，估算完工所需的成本和时间。然后把各项选择并列出来：让现有承包商按追赶计划复工、就范围或条款重新谈判，或者更换承包商。更换承包商在时间、重新报价和风险方面都有实实在在的代价。

应该终止合同吗？

不要在最初十天内终止，也不要在没有法律意见的情况下终止。终止有时是正确的，但它是一项会带来后果的法律行动，被错误终止的承包商可能会向您提出索赔。

作为参考，Gulf News 于2024年发表的一篇法律专栏介绍了阿联酋《民事交易法》第877条下的一般立场：如果承包商的履约存在缺陷或违反约定，业主可以要求其在合理期限内纠正；如果承包商未能纠正，业主可以请求法院解除合同，或授权由另一承包商完成工程，费用由原承包商承担。这如何适用于您的合同，应咨询具有阿联酋执业资格的律师。

迪拜别墅项目如何更换承包商？

迪拜市政局2019年第10号行政决议规定了在向市政局提出的申请中更换工程顾问或承包商的程序。根据迪拜立法门户网站上的英文译本（以阿拉伯语文本为准），概括如下：

经原承包商同意：由您的工程顾问提交申请，申请须由顾问和原承包商签署，并附业主同意更换的声明；如已签发许可证，还须附顾问关于工程所处阶段及其是否符合许可证和批准图纸的技术报告。
未经其同意：由顾问提交申请，附业主声明、更换理由和技术报告。市政局通知原承包商，原承包商有五个工作日陈述理由并提交其自己的技术报告。如未答复，市政局将继续办理。如果争议属于财务或合同性质，市政局将继续办理更换；如果属于技术性质，市政局会先核实相关问题。
两种情况下：新承包商都必须持有执照，其资质等级不低于该建筑的要求，并且在以其名义签发新的建筑许可证之前不得开工，同时须缴纳规定的费用和保证金。

迪拜市政局公布了经同意和未经同意两种情形下更换顾问或承包商的申请表，其在线建筑许可系统也把更换顾问或承包商列为服务之一。申请由您的顾问通过 Build in Dubai 平台或主管部门自己的系统提出。如果您的许可证由 Trakhees 或迪拜发展局而非迪拜市政局签发，流程可能有所不同，因此请让您的顾问确认适用于您地块的程序。在有总开发商的社区，还要核实开发商自己的审批是否也需要更新。

阿布扎比的停滞别墅项目怎么办？

原则相同：保护现场、保存记录、暂停未经核定的付款、寻求法律意见，并查明已建成的内容。但程序不同。在阿布扎比，市政与交通部负责监管私人别墅，许可证由各市政部门通过 TAMM 办理。在决定更换承包商之前，请让您的顾问确认在您的许可证下更换承包商的现行要求。

新承包商需要什么才能公平报价剩余工程？

新承包商首先会为未知因素定价：看不见的工程、无法核实的质量、无法清点的材料，以及手头没有的文件。每一项未知都会作为风险计入报价。

新承包商在收到以下资料时，报价会更有竞争力：

注明日期的照片和书面记录，记录已完成的工程，包括在被覆盖前已记录下来的隐蔽工程（如有）。
顾问关于进度和合规性的技术报告。
缺陷清单，使新承包商日后不会因前任承包商的工程而受到指责，也不会为此重复收费。
现场材料和设备清单，并确认所有权。
现行图纸、技术规格和未完成的设计信息，凡是能够落实的都不留悬而未决。
清晰的完工范围，把修复工程与新工程区分开来。

没有这套资料，复工报价会把每一个疑问都作为不可预见费计入。有了它，工程通常可以以公平的价格复工。

哪些错误会让停滞的别墅项目雪上加霜？

为了让工人回来而支付预付款或“善意”款项，却没有对进度计划或条款做任何调整。
在核查通知条款和寻求法律意见之前，一气之下通过电子邮件终止合同。
在更换获批、新许可证到位之前，就让另一家建筑商开工。
在没有约定清单的情况下，允许原承包商撤走材料或设备。
注意力都放在争执上，任由保函、保险或缺陷记录失效。
在未区分修复工程和未完成工程的情况下，就“收尾”工程商定新的价格。

这些错误大多出于同一种本能：希望工地尽快重新忙起来。花一周时间查明事实，通常能在日后节省数月。

Eastbridge 如何提供帮助

在停滞和陷入困境的别墅项目中，我们代表业主，与您的注册顾问、您的律师，以及在合适情况下与现有承包商协同工作。我们查明项目在进度、付款和合同方面的真实状况，估算完工所需的成本和时间，并坦率地列出各项选择，供您决策。如果您决定更换承包商，我们会帮助您在同等基础上比较替代报价，并保存保护您权益的记录。请了解我们的停滞项目救援服务，或联系我们进行保密沟通。

Philip Chapman，创始合伙人曾创立并执掌 P Chapman Construction 长达21年，这是一家年营业额£1700万、以获奖住宅著称的英国建筑商。如今在迪拜和阿布扎比代表别墅业主。关于 Philip

常见问题

如果我在迪拜的别墅承包商停工了，我该怎么办？

对现场拍照并记录，致函承包商询问停工原因和复工日期，在核实情况之前暂停任何尚未经妥善核定的付款，并请您的注册顾问评估进度和质量。在扣留合同规定的应付款项或终止合同之前，请咨询具有阿联酋执业资格的律师。

在迪拜，别墅建到一半可以更换承包商吗？

可以。如果许可证由迪拜市政局签发，其2019年第10号行政决议规定了经原承包商同意和未经其同意两种情形下更换承包商的程序。由工程顾问提交申请，附业主声明；如已签发许可证，还须附关于工程所处阶段及合规性的技术报告。如果您的许可证由 Trakhees 或迪拜发展局签发，请让您的顾问确认相应程序。

如果原承包商拒绝同意更换怎么办？

根据该决议，迪拜市政局会通知原承包商，原承包商有五个工作日陈述理由并提交技术报告。如未答复，市政局将继续办理。如果争议属于财务或合同性质，市政局将继续办理更换；如果属于技术性质，市政局会先核实相关问题。

让停滞的别墅项目复工需要多长时间？

这取决于停滞原因、工程现状，以及现有承包商能否重回正轨。由现有承包商复工可能需要数周；更换承包商则需要现状记录、新的报价、新的合同，以及以新承包商名义签发的新许可证，因此根据我们的经验，通常要以月而不是以周来计算。

工地停工期间，我还应该继续向承包商付款吗？

只支付已按合同对实际完成的工程妥善核定并批准的款项。在弄清情况之前，不要为了复工而支付预付款或善意款项；在扣留合同规定的应付款项之前，请先寻求法律意见。

资料来源

本文为一般性信息，并非针对您具体项目的建议。数字来自所引用的资料来源，并会随时间变化。