दुबई में रुका हुआ विला निर्माण: पहले दस दिन

जब दुबई में आपका विला निर्माण रुक जाए, तो पहले दस दिन कोई रुख़ अपनाने से पहले तथ्य जुटाने में लगाएँ: साइट सुरक्षित करें, हर रिकॉर्ड सँभालकर रखें, जिस भुगतान का अभी ठीक से मूल्यांकन नहीं हुआ उसे तब तक रोकें जब तक पता न चले कि क्या बना है और वास्तव में क्या देय है, और अनुबंध के अनुसार देय राशि रोकने या कुछ भी समाप्त करने से पहले UAE में योग्य वकील के साथ अनुबंध पढ़ें। उसके बाद ही तय करें कि मौजूदा ठेकेदार को फिर से पटरी पर लाना है, दोबारा बातचीत करनी है, या ठेकेदार का व्यवस्थित बदलाव करना है, जिसकी अनुमति दुबई म्युनिसिपैलिटी एक प्रकाशित प्रक्रिया के तहत देती है।

रुकी हुई साइट तनावपूर्ण होती है क्योंकि हर किसी की कहानी अलग होती है। ठेकेदार कहता है कि उसे भुगतान नहीं मिला। कंसल्टेंट कहता है कि ठेकेदार देर कर रहा है। मालिक अक्सर ऐसी इमारत के लिए अनुबंध-राशि के आधे से कहीं अधिक चुका चुका होता है जो आधी भी पूरी नहीं दिखती। हमने UK के प्रीमियम आवासीय निर्माण में 21 वर्ष बिल्डर के रूप में बिताए। बिल्डर की ओर से हम जानते हैं कि रुका हुआ काम ठेकेदार की कुर्सी से कैसा दिखता है, और बाकी काम की कीमत लगाने से पहले नए बिल्डर को क्या चाहिए। हम चाहेंगे कि कोई भी मालिक क्रम से यही करे।

विला निर्माण क्यों रुक जाते हैं?

रुकावट एक लक्षण है। क्या करना है यह तय करने से पहले पता करें कि आप कुछ गिने-चुने कारणों में से किसे देख रहे हैं, क्योंकि हर कारण के लिए अलग प्रतिक्रिया चाहिए।

बिल्डर की ओर से, धीमी होती साइट लगभग हमेशा कार्यक्रम का संकेत बनने से पहले नकदी का संकेत होती थी। पहले श्रमिक जाते हैं, फिर सबकॉन्ट्रैक्टर फ़ोन उठाना बंद कर देते हैं, फिर पत्र आने शुरू होते हैं। जो मालिक पहले चरण पर ध्यान देता है और जल्दी सही सवाल पूछता है, उसके पास पत्र की प्रतीक्षा करने वाले मालिक से कहीं अधिक विकल्प होते हैं।

पहले दस दिनों में मुझे क्या करना चाहिए?

नीचे की चेकलिस्ट उस क्रम में है जिसकी हम सिफ़ारिश करते हैं। यह जानबूझकर सावधानीपूर्ण है: इसमें कुछ भी किसी विकल्प को बंद नहीं करता, और इसमें सब कुछ आपकी स्थिति को बेहतर बनाता है, आप कोई भी रास्ता चुनें।

दिन 1–2: साइट और रिकॉर्ड सुरक्षित करें

साइट पर जाएँ, या किसी भरोसेमंद व्यक्ति को भेजें। हर कमरे, एलिवेशन और सर्विस रन की तारीख़ सहित फ़ोटो और वीडियो लें। नोट करें कि साइट पर कौन-सी सामग्री है और कौन-सी मशीनें हटाई गई हैं। होर्डिंग, पहुँच नियंत्रण, अस्थायी बिजली और पानी, और मौसम के संपर्क में आने वाली हर चीज़ की जाँच करें, जैसे असुरक्षित छत की मेम्ब्रेन, खुला सरिया या रखे हुए फ़िनिश। कई अनुबंधों में, जब तक साइट ठेकेदार के कब्ज़े में है, ये जोखिम ठेकेदार के होते हैं, लेकिन ख़राब होती इमारत आपकी समस्या है, चाहे भुगतान कोई भी करे।

दिन 2–3: पैसा रोकें, बातचीत नहीं

ठेकेदार से विनम्रता से और लिखित रूप में बात करते रहें। पूछें कि काम क्यों रुका है और कब फिर शुरू होगा। लेकिन जिस भुगतान का अभी ठीक से मूल्यांकन नहीं हुआ उसे तब तक रोकें जब तक आपको अपनी स्थिति पता न चल जाए। केवल वही चुकाएँ जिसका वास्तव में किए गए काम के लिए अनुबंध के तहत ठीक से मूल्यांकन और अनुमोदन हुआ है, और अनुबंध के अनुसार देय किसी भी राशि को रोकने से पहले क़ानूनी सलाह लें, क्योंकि अनुचित रूप से भुगतान न करना ठेकेदार को काम रोकने का अधिकार दे सकता है।

ठेकेदार की ओर से, क्लाइंट का जो अनुरोध हमें सबसे अधिक डराता था वह ग़ुस्से भरा फ़ोन नहीं था। वह एक शांत पत्र था जिसमें अद्यतन कार्यक्रम, लंबित जानकारी की सूची और खाते का मिलान माँगा गया हो। ये तीन दस्तावेज़ जल्दी दिखा देते हैं कि असल में पीछे कौन है।

दिन 3–5: अनुबंध पर कार्रवाई करने से पहले उसे पढ़ें

काम रोकने, समाप्ति, नोटिस, एक्सटेंशन ऑफ़ टाइम, लिक्विडेटेड डैमेजेज़, रिटेंशन, बॉन्ड और विवादों से जुड़ी धाराएँ खोजें। नोटिस की अवधि मायने रखती है: कई अनुबंधों में समाप्ति संभव होने से पहले डिफ़ॉल्ट का नोटिस और उसे सुधारने की अवधि आवश्यक होती है। यह सामान्य जानकारी है, क़ानूनी सलाह नहीं; आप क्या कर सकते हैं यह आपका अनुबंध और UAE क़ानून तय करते हैं, इसलिए इसी समय UAE में योग्य वकील से सलाह लें, समाप्ति पत्र भेजने के बाद नहीं। UAE में विला निर्माण अनुबंधों पर हमारी गाइड मुख्य प्रावधानों को समझाती है, और यदि विवाद वेरिएशन या समय को लेकर है, तो देखें कि हम वेरिएशन, देरी और दावों में कैसे मदद करते हैं।

साथ ही तीन समय-संवेदनशील चीज़ों की जाँच करें: क्या बिल्डिंग परमिट और उसकी शर्तें अब भी ठीक हैं (अपने कंसल्टेंट से पूछें), क्या ठेकेदार का ऑल-रिस्क और दायित्व बीमा अब भी लागू है, और कोई परफ़ॉर्मेंस बॉन्ड या एडवांस पेमेंट गारंटी कब समाप्त होती है। विवाद के दौरान समाप्त होने वाला बॉन्ड किसी की रक्षा नहीं करता।

दिन 5–8: पता करें कि वास्तव में क्या बना है

अपने पंजीकृत कंसल्टेंट से काम के चरण और इस बात का तकनीकी आकलन माँगें कि क्या वह परमिट और अनुमोदित ड्रॉइंग के अनुरूप है। इसके साथ पैसे का मिलान करें: कुल मूल्यांकित, कुल चुकाया गया, रोका गया रिटेंशन, सहमत वेरिएशन और दावा किए गए वेरिएशन। इसकी तुलना उससे करें जो भौतिक रूप से मौजूद है। यदि भुगतान काम से आगे निकल गए हैं, तो आपको जानना होगा कि कितना।

दिन 7–10: पूरा करने की लागत, और विकल्प

रिकॉर्ड और मिलान हाथ में आने के बाद अनुमान लगाएँ कि काम पूरा करने में कितनी लागत आएगी और कितना समय लगेगा। फिर विकल्पों को साथ-साथ रखें: रिकवरी कार्यक्रम के साथ मौजूदा ठेकेदार को वापस लाना, दायरे या शर्तों पर दोबारा बातचीत करना, या ठेकेदार बदलना। ठेकेदार बदलने में समय, दोबारा कीमत लगाने और जोखिम की वास्तविक लागत होती है।

क्या मुझे अनुबंध समाप्त कर देना चाहिए?

पहले दस दिनों में नहीं, और क़ानूनी सलाह के बिना नहीं। समाप्ति कभी-कभी सही होती है, लेकिन यह परिणामों वाला एक क़ानूनी कदम है, और जिस ठेकेदार का अनुबंध ग़लत तरीके से समाप्त किया गया हो, उसका आप पर दावा बन सकता है।

संदर्भ के लिए, 2024 में प्रकाशित Gulf News का एक क़ानूनी कॉलम UAE सिविल ट्रांज़ैक्शन्स क़ानून के अनुच्छेद 877 के तहत सामान्य स्थिति का वर्णन करता है: जहाँ ठेकेदार दोषपूर्ण ढंग से या समझौते के विपरीत काम करता है, वहाँ मालिक उससे उचित समय में चीज़ें ठीक करने की माँग कर सकता है और, यदि वह विफल रहता है, तो अदालत से अनुबंध रद्द करने या पहले ठेकेदार के ख़र्च पर किसी दूसरे ठेकेदार से काम पूरा करवाने की अनुमति माँग सकता है। यह आपके अनुबंध पर कैसे लागू होता है, यह UAE में योग्य वकील से पूछने का सवाल है।

दुबई के विला पर ठेकेदार कैसे बदलें?

दुबई म्युनिसिपैलिटी का प्रशासनिक प्रस्ताव संख्या 10, 2019 म्युनिसिपैलिटी को किए गए आवेदनों पर इंजीनियरिंग कंसल्टेंट या ठेकेदार बदलने की प्रक्रियाएँ बताता है। संक्षेप में, जैसा Dubai Legislation Portal पर अंग्रेज़ी अनुवाद में बताया गया है (अरबी पाठ मान्य होता है):

• जाने वाले ठेकेदार की सहमति से: आपका इंजीनियरिंग कंसल्टेंट आवेदन जमा करता है, जिस पर कंसल्टेंट और जाने वाले ठेकेदार के हस्ताक्षर होते हैं, साथ में बदलाव को स्वीकृति देने वाली मालिक की घोषणा और, जहाँ परमिट जारी हो चुका है, काम के चरण तथा परमिट और अनुमोदित प्लान के साथ उसकी अनुरूपता पर कंसल्टेंट की तकनीकी रिपोर्ट।
• उसकी सहमति के बिना: कंसल्टेंट मालिक की घोषणा, बदलाव के कारणों और तकनीकी रिपोर्ट के साथ आवेदन जमा करता है। म्युनिसिपैलिटी जाने वाले ठेकेदार को सूचित करती है, जिसके पास अपने कारण और अपनी तकनीकी रिपोर्ट देने के लिए पाँच कार्यदिवस होते हैं। यदि वह जवाब नहीं देता, तो म्युनिसिपैलिटी आगे बढ़ती है। जहाँ विवाद वित्तीय या अनुबंध संबंधी है, वहाँ म्युनिसिपैलिटी बदलाव के साथ आगे बढ़ती है; जहाँ यह तकनीकी है, वहाँ म्युनिसिपैलिटी पहले मुद्दों की पुष्टि करती है।
• दोनों मामलों में: नया ठेकेदार लाइसेंसशुदा होना चाहिए, उसका वर्गीकरण इमारत की आवश्यकता से कम नहीं होना चाहिए, और वह तब तक काम शुरू नहीं कर सकता जब तक उसके नाम पर नया बिल्डिंग परमिट जारी न हो जाए, निर्धारित फ़ीस और सिक्योरिटी चुकाने पर।

दुबई म्युनिसिपैलिटी सहमति के साथ और बिना, कंसल्टेंट या ठेकेदार बदलने के लिए एक अनुरोध फ़ॉर्म प्रकाशित करती है, और उसके ऑनलाइन बिल्डिंग परमिट सिस्टम की सेवाओं में कंसल्टेंट या ठेकेदार बदलना शामिल है। आवेदन आपका कंसल्टेंट Build in Dubai प्लेटफ़ॉर्म या प्राधिकरण के अपने सिस्टम के माध्यम से करता है। यदि आपका परमिट दुबई म्युनिसिपैलिटी के बजाय ट्रखीस या दुबई डेवलपमेंट अथॉरिटी ने जारी किया था, तो रास्ता अलग हो सकता है, इसलिए अपने कंसल्टेंट से अपने प्लॉट के लिए प्रक्रिया की पुष्टि करने को कहें। मास्टर डेवलपर वाले समुदायों में जाँचें कि क्या डेवलपर के अपने अनुमोदनों को भी अद्यतन करने की ज़रूरत है।

अबू धाबी में रुके हुए विला का क्या?

सिद्धांत वही हैं: साइट सुरक्षित करें, रिकॉर्ड सँभालें, बिना मूल्यांकन वाले भुगतान रोकें, क़ानूनी सलाह लें और पता करें कि क्या बना है। प्रक्रिया वही नहीं है। अबू धाबी में डिपार्टमेंट ऑफ़ म्युनिसिपैलिटीज़ एंड ट्रांसपोर्ट निजी विलाओं को नियंत्रित करता है और परमिट म्युनिसिपैलिटियाँ TAMM के माध्यम से सँभालती हैं। ठेकेदार बदलने का निर्णय लेने से पहले अपने कंसल्टेंट से अपने परमिट पर ठेकेदार बदलने की वर्तमान आवश्यकताओं की पुष्टि करने को कहें।

बाकी काम की निष्पक्ष कीमत लगाने के लिए नए ठेकेदार को क्या चाहिए?

नया ठेकेदार सबसे पहले अज्ञात की कीमत लगाता है: वह काम जो उसे दिखता नहीं, वह गुणवत्ता जिसकी वह पुष्टि नहीं कर सकता, वह सामग्री जिसका वह हिसाब नहीं दे सकता और वे काग़ज़ात जो उसके पास नहीं हैं। हर अज्ञात चीज़ जोखिम के रूप में कीमत में जुड़ जाती है।

नया ठेकेदार अधिक प्रतिस्पर्धी कीमत लगाता है जब उसे ये चीज़ें मिलती हैं:

• तारीख़ सहित फ़ोटो और लिखित रिकॉर्ड मौजूदा काम का, जिसमें छिपा हुआ काम भी शामिल है जिसे ढके जाने से पहले दर्ज किया गया हो, जहाँ ऐसा रिकॉर्ड मौजूद हो।
• कंसल्टेंट की तकनीकी रिपोर्ट प्रगति और अनुरूपता पर।
• दोषों की सूची, ताकि पिछले ठेकेदार के काम के लिए बाद में नए ठेकेदार को दोष न दिया जाए, या उसका दो बार भुगतान न हो।
• साइट पर मौजूद सामग्री और उपकरणों की सूची, स्वामित्व की पुष्टि के साथ।
• वर्तमान ड्रॉइंग, विनिर्देश और लंबित डिज़ाइन जानकारी, जिसमें ऐसा कुछ भी खुला न छोड़ा गया हो जिसे बंद किया जा सकता है।
• पूरा करने के लिए स्पष्ट दायरा, जिसमें सुधार का काम नए काम से अलग हो।

इस पैकेज के बिना, रिकवरी की कीमत हर संदेह को कंटिंजेंसी के रूप में शामिल करती है। इसके साथ, काम आम तौर पर निष्पक्ष कीमत पर फिर शुरू हो सकता है।

कौन-सी ग़लतियाँ रुके हुए विला की स्थिति को और बिगाड़ती हैं?

• कार्यक्रम या शर्तों में कोई बदलाव किए बिना श्रमिकों को वापस लाने के लिए अग्रिम या "सद्भावना" राशि चुकाना।
• नोटिस प्रावधानों की जाँच और क़ानूनी सलाह लेने से पहले झुँझलाहट में ईमेल से अनुबंध समाप्त कर देना।
• बदलाव अनुमोदित होने और नया परमिट मिलने से पहले किसी दूसरे बिल्डर को काम शुरू करने देना।
• सहमत सूची के बिना जाने वाले ठेकेदार को सामग्री या उपकरण हटाने देना।
• बहस पर ध्यान रहते हुए बॉन्ड, बीमा या दोषों के रिकॉर्ड को समाप्त होने देना।
• सुधार के काम को अधूरे काम से अलग किए बिना "फ़िनिशिंग" के लिए नई कीमत पर सहमत हो जाना।

इनमें से ज़्यादातर एक ही प्रवृत्ति से आती हैं: साइट को जल्दी फिर से व्यस्त देखने की इच्छा। तथ्य जुटाने में बिताया गया एक सप्ताह आम तौर पर बाद में महीनों बचाता है।

Eastbridge कैसे मदद कर सकती है

रुके हुए और मुश्किल में पड़े विला प्रोजेक्ट पर हम मालिक का प्रतिनिधित्व करते हैं, आपके पंजीकृत कंसल्टेंट, आपके वकील और, जहाँ उचित हो, मौजूदा ठेकेदार के साथ मिलकर। हम पता करते हैं कि प्रगति, भुगतान और अनुबंध के मामले में प्रोजेक्ट वास्तव में कहाँ खड़ा है, पूरा करने की लागत और समय का अनुमान लगाते हैं, और विकल्पों को साफ़-साफ़ सामने रखते हैं ताकि आप निर्णय ले सकें। यदि आप ठेकेदार बदलना चुनते हैं, तो हम नई बोलियों की बराबरी से तुलना करने और आपकी रक्षा करने वाला रिकॉर्ड रखने में आपकी मदद करते हैं। हमारी रुके हुए प्रोजेक्ट को बचाने की सेवा देखें, या गोपनीय बातचीत के लिए हमसे संपर्क करें।

Philip Chapman, संस्थापक पार्टनरपुरस्कृत घर बनाने वाली £17m की यूके बिल्डर कंपनी P Chapman Construction की स्थापना की और 21 वर्षों तक उसे चलाया। अब दुबई और अबू धाबी में विला मालिकों का प्रतिनिधित्व करते हैं। Philip के बारे में

सवाल

स्रोत

1. इंजीनियरिंग फ़र्मों और ठेकेदार कंपनियों को बदलने की प्रक्रियाओं को स्वीकृति देने वाला प्रशासनिक प्रस्ताव संख्या (10), 2019 (Dubai Legislation Portal)
2. फ़ॉर्म DM-BACD-P3-F3: कंसल्टेंट/ठेकेदार बदलने का अनुरोध (दुबई म्युनिसिपैलिटी)
3. दुबई म्युनिसिपैलिटी ने बिल्डिंग परमिट और नियंत्रण सेवाओं के लिए नया ऑनलाइन सिस्टम शुरू किया (Dubai Media Office, मई 2023)
4. Ask the Law: अधूरे विला पर ठेकेदार के विरुद्ध मुक़दमे के आधार (Gulf News, 2024)
5. Build in Dubai प्लेटफ़ॉर्म
6. डिपार्टमेंट ऑफ़ म्युनिसिपैलिटीज़ एंड ट्रांसपोर्ट: निजी विला नियमों में संशोधन

यह लेख सामान्य जानकारी है, आपके विशिष्ट प्रोजेक्ट के लिए सलाह नहीं। आँकड़े उद्धृत स्रोतों से हैं और समय के साथ बदलते हैं।