Остановленное строительство виллы в Дубае: первые десять дней

Главное

Когда строительство виллы остановилось, сначала обезопасьте объект и документацию, приостановите любые платежи, ещё не прошедшие надлежащую оценку, пока не выясните, что построено и что причитается, и проконсультируйтесь с юристом с квалификацией в ОАЭ, прежде чем удерживать суммы, которые по договору подлежат оплате, и прежде чем что-либо расторгать.
Большинство остановок — симптом проблем с деньгами, проектом или спора об изменениях и сроках; выясните, что именно, прежде чем решать, что делать.
Если разрешение выдал Муниципалитет Дубая, его Административное постановление № 10 от 2019 года устанавливает порядок замены подрядчика — с согласия уходящего подрядчика или без него, а заявление подаёт инженерный консультант собственника.
Согласно этому порядку, новый подрядчик не может начать работы, пока на его имя не выдано новое разрешение на строительство; если ваше разрешение выдал Trakhees или Управление развития Дубая, попросите консультанта подтвердить порядок.
Точная фиксация того, что построено, какого качества и какой стоимости, — тот единственный документ, который позволяет новому подрядчику честно оценить оставшиеся работы.

Когда строительство вашей виллы в Дубае остановилось, потратьте первые десять дней на установление фактов, а не на занятие позиций: обезопасьте объект, сохраните все документы, приостановите любые платежи, ещё не прошедшие надлежащую оценку, пока не выясните, что построено и что действительно причитается, и прочитайте договор вместе с юристом с квалификацией в ОАЭ, прежде чем удерживать суммы, которые по договору подлежат оплате, или что-либо расторгать. Только после этого выбирайте между возвращением нынешнего подрядчика в график, пересмотром условий или управляемой сменой подрядчика, которую Муниципалитет Дубая допускает по опубликованному порядку.

Остановленный объект — это стресс, потому что у каждого своя версия. Подрядчик говорит, что ему не заплатили. Консультант говорит, что подрядчик опаздывает. Собственник часто уже заплатил значительно больше половины цены договора за здание, которое выглядит готовым меньше чем наполовину. Мы провели 21 год в роли строителя в британском премиальном жилищном строительстве. Со стороны строителя мы знаем, как остановленный объект выглядит из кресла подрядчика и что нужно новому строителю, прежде чем он оценит оставшиеся работы. Вот что, по нашему мнению, должен сделать любой собственник — по порядку.

Почему строительство вилл останавливается?

Остановка — это симптом. Прежде чем решать, что делать, выясните, с какой из немногих возможных причин вы имеете дело, потому что каждая требует своей реакции.

Что вы видите на объекте	Что это обычно означает	Первый вопрос, который стоит задать
Рабочих становится меньше, субподрядчиков нет	У подрядчика напряжённый денежный поток — на вашем объекте или в бизнесе в целом	Все ли оценённые платежи произведены и платит ли подрядчик своим поставщикам и субподрядчикам?
Работы на одном участке остановлены в ожидании	Нет проектной информации или она запаздывает либо не принято решение собственника	Есть ли незакрытый запрос информации или выбора и за кем он?
Официальное письмо о приостановке или задержке	Спор о платежах, изменениях или сроках	Что договор говорит об уведомлениях, приостановке и продлении сроков?
Работы продолжаются, но очень медленно	Подрядчик перегружен другими объектами или намеренно тормозит, чтобы вынудить к переговорам	Что говорит график и когда его в последний раз обновляли?
Консультант не отвечает или не появляется	Спор между собственником и консультантом или консультант слишком перегружен	В порядке ли договор с консультантом и расчёты по его вознаграждению?
На объекте вообще никого нет	Объект брошен, неплатёжеспособность или серьёзный спор	Ответил ли подрядчик письменно и продолжает ли он деятельность?

На стороне строителя замедление работ на объекте почти всегда было сигналом о деньгах, прежде чем стать сигналом о графике. Сначала уходят рабочие, потом субподрядчики перестают перезванивать, потом начинаются письма. У собственника, который заметил первую стадию и вовремя задал правильные вопросы, гораздо больше вариантов, чем у того, кто дождался письма.

Trelowen, St Agnes, Cornwall. Построено P Chapman Construction.

Что делать в первые десять дней?

Ниже — порядок действий, который мы рекомендуем. Он сознательно осторожен: ничто в нём не закрывает ни одного варианта, а всё в нём улучшает вашу позицию, какой бы путь вы ни выбрали.

Дни	Действие	Почему это важно
1–2	Посетите объект, сфотографируйте и снимите на видео всю площадку с датами	Фиксирует состояние работ до того, как что-то будет перемещено, вывезено или оспорено
1–2	Проверьте охрану объекта, ограждение, безопасность и защиту от погодных условий	Открытый, незащищённый объект разрушается и создаёт ответственность
1–3	Напишите подрядчику с просьбой назвать причину и дату возвращения	Фиксирует позицию документально и побуждает к ответу, на который можно опереться
2–3	Соберите договор, чертежи, график, оценки выполненных работ, платежи и переписку	Невозможно оценить то, чего нельзя найти
2–3	Приостановите дальнейшие платежи до проверки положения дел	Деньги, выплаченные с опережением работ, — потерянный рычаг влияния
3–5	Прочитайте вместе с юристом положения о расторжении, приостановке, уведомлениях и спорах	Неправомерное расторжение может превратить сильную позицию в слабую
3–5	Проверьте положение с разрешением, страхованием и гарантией	Истёкшее страхование или гарантии потом не восстановить
5–7	Попросите консультанта дать техническую оценку хода и качества работ	Это основа любого перезапуска, пересмотра условий или смены подрядчика
5–8	Сверьте оплаченное с построенным	Показывает, опережаете вы работы по оплате или отстаёте
7–10	Оцените стоимость и сроки завершения и изложите варианты	Превращает кризис в решение

Дни 1–2: обезопасьте объект и зафиксируйте его состояние

Поезжайте на объект или отправьте того, кому доверяете. Сфотографируйте и снимите на видео каждое помещение, фасад и трассу коммуникаций с датами. Отметьте, какие материалы находятся на объекте и какая техника вывезена. Проверьте ограждение, контроль доступа, временное электро- и водоснабжение и всё, что открыто непогоде, например незащищённые кровельные мембраны, оголённую арматуру или складированные отделочные материалы. По многим договорам эти риски лежат на подрядчике, пока площадка находится в его владении, но разрушающееся здание — ваша проблема, кто бы ни платил.

Дни 2–3: приостановите деньги, а не разговор

Продолжайте общаться с подрядчиком — вежливо и письменно. Спросите, почему работы остановились и когда возобновятся. Но приостановите любые платежи, ещё не прошедшие надлежащую оценку, пока не поймёте, где вы находитесь. Оплачивайте только то, что надлежащим образом оценено и утверждено по договору за фактически выполненные работы, и проконсультируйтесь с юристом, прежде чем удерживать то, что по договору подлежит оплате, потому что необоснованная неоплата может дать подрядчику право приостановить работы.

На стороне подрядчика больше всего мы опасались не гневного звонка заказчика. А спокойного письма с просьбой предоставить обновлённый график, перечень незакрытой информации и сверку расчётов. Эти три документа быстро показывают, кто на самом деле отстаёт.

Дни 3–5: прочитайте договор, прежде чем действовать на его основании

Найдите положения о приостановке, расторжении, уведомлениях, продлении срока, заранее оценённых убытках, гарантийном удержании, гарантиях и спорах. Сроки уведомлений имеют значение: многие договоры требуют уведомления о нарушении и срока на его устранение, прежде чем расторжение станет возможным. Это общая информация, а не юридическая консультация; что вы можете сделать, определяют ваш договор и законодательство ОАЭ, поэтому обратитесь к юристу с квалификацией в ОАЭ именно сейчас, а не после отправки письма о расторжении. Наше руководство о договорах на строительство вилл в ОАЭ объясняет основные механизмы, а если спор касается изменений или сроков, посмотрите, как мы помогаем в вопросах изменений, задержек и претензий.

Одновременно проверьте три вопроса, зависящих от сроков: в порядке ли разрешение на строительство и его условия (спросите консультанта), действует ли ещё страхование подрядчика от всех рисков и ответственности и когда истекает гарантия исполнения или гарантия возврата аванса. Гарантия, истёкшая во время спора, никого не защищает.

Дни 5–8: установите, что на самом деле построено

Попросите вашего зарегистрированного консультанта дать техническую оценку стадии работ и их соответствия разрешению и утверждённым чертежам. Параллельно сверьте деньги: сколько всего оценено, сколько оплачено, какое гарантийное удержание, какие изменения согласованы и какие заявлены. Сравните это с тем, что физически есть на объекте. Если платежи опередили работы, вам нужно знать, насколько.

Дни 7–10: стоимость завершения и варианты

Имея на руках фиксацию состояния и сверку, оцените, сколько будет стоить и сколько займёт завершение. Затем изложите варианты рядом: вернуть нынешнего подрядчика с графиком восстановления, пересмотреть объём или условия либо заменить подрядчика. Смена подрядчика влечёт реальные издержки по времени, повторной оценке и рискам.

Стоит ли расторгать договор?

Не в первые десять дней и не без юридической консультации. Иногда расторжение оправдано, но это юридический шаг с последствиями, и неправомерно отстранённый подрядчик может предъявить вам претензию.

Для понимания контекста: в юридической колонке Gulf News 2024 года описана общая позиция по статье 877 Гражданского кодекса ОАЭ (Закона о гражданских сделках): если подрядчик выполняет работы с недостатками или вопреки договорённости, собственник может потребовать устранить нарушения в разумный срок, а если подрядчик этого не сделает, обратиться в суд с просьбой расторгнуть договор или разрешить завершение работ другим подрядчиком за счёт первого. Как это применяется к вашему договору — вопрос к юристу с квалификацией в ОАЭ.

Как сменить подрядчика на вилле в Дубае?

Административное постановление Муниципалитета Дубая № 10 от 2019 года устанавливает порядок замены инженерного консультанта или подрядчика по заявкам, поданным в муниципалитет. Вкратце, как это описано в английском переводе на Портале законодательства Дубая (преимущественную силу имеет арабский текст):

С согласия уходящего подрядчика: ваш инженерный консультант подаёт заявление, подписанное консультантом и уходящим подрядчиком, с заявлением собственника, одобряющим замену, и, если разрешение уже выдано, с техническим отчётом консультанта о стадии работ и их соответствии разрешению и утверждённым планам.
Без его согласия: консультант подаёт заявление с заявлением собственника, причинами замены и техническим отчётом. Муниципалитет уведомляет уходящего подрядчика, у которого есть пять рабочих дней, чтобы изложить свои причины и представить собственный технический отчёт. Если он не отвечает, муниципалитет продолжает процедуру. Если спор финансовый или договорный, муниципалитет проводит замену; если технический — муниципалитет сначала проверяет вопросы.
В обоих случаях: новый подрядчик должен иметь лицензию и классификацию не ниже требуемой для здания и не может начать работы, пока на его имя не выдано новое разрешение на строительство после уплаты установленных сборов и обеспечения.

Муниципалитет Дубая публикует форму заявления о смене консультанта или подрядчика — с согласия и без него, а его онлайн-система выдачи разрешений на строительство включает смену консультанта или подрядчика в перечень услуг. Заявление подаёт ваш консультант через платформу Build in Dubai или собственную систему органа. Если ваше разрешение выдал не Муниципалитет Дубая, а Trakhees или Управление развития Дубая, порядок может отличаться, поэтому попросите консультанта подтвердить процедуру для вашего участка. В районах с мастер-девелопером проверьте, не нужно ли также обновить согласования девелопера.

А если остановилось строительство виллы в Абу-Даби?

Принципы те же: обезопасить объект, сохранить документацию, приостановить неоценённые платежи, получить юридическую консультацию и установить, что построено. Порядок — другой. В Абу-Даби частные виллы регулирует Департамент муниципалитетов и транспорта, а разрешениями занимаются муниципалитеты через TAMM. Прежде чем решаться на смену подрядчика, попросите консультанта подтвердить действующие требования к замене подрядчика по вашему разрешению.

Что нужно новому подрядчику, чтобы честно оценить оставшиеся работы?

Новый подрядчик в первую очередь оценивает неизвестное: работы, которые он не видит, качество, которое не может проверить, материалы, которые не может учесть, и документы, которых у него нет. Каждая неизвестность попадает в цену как риск.

Новый подрядчик предлагает более конкурентную цену, когда получает:

Датированную фото- и письменную фиксацию выполненных работ, включая скрытые работы, зафиксированные до их закрытия, если такая фиксация есть.
Технический отчёт консультанта о ходе работ и их соответствии.
Перечень дефектов, чтобы новому подрядчику позже не вменяли работу предыдущего и не платили за неё дважды.
Опись материалов и оборудования на объекте с подтверждённой принадлежностью.
Актуальные чертежи, спецификацию и незакрытую проектную информацию — без открытых вопросов, которые можно закрыть.
Чёткий объём работ по завершению с разделением работ по исправлению и новых работ.

Без такого пакета цена восстановления закладывает каждое сомнение как резерв. С ним работы обычно можно возобновить по справедливой цене.

Какие ошибки усугубляют положение остановленной виллы?

Выплата аванса или суммы «в знак доброй воли», чтобы вернуть рабочих, без изменения графика или условий.
Расторжение по электронной почте в сердцах, без проверки положений об уведомлениях и юридической консультации.
Допуск другого строителя к работам до одобрения замены и получения нового разрешения.
Разрешение уходящему подрядчику вывезти материалы или оборудование без согласованной описи.
Допущение истечения гарантии, страхования или перечня дефектов, пока всё внимание приковано к спору.
Согласование новой цены на «завершение» без разделения работ по исправлению и незавершённых работ.

Большинство этих ошибок рождается из одного побуждения — поскорее снова оживить объект. Неделя, потраченная на установление фактов, обычно экономит месяцы позже.

Чем может помочь Eastbridge

Мы представляем собственника на остановленных и проблемных проектах вилл, работая вместе с вашим зарегистрированным консультантом, вашим юристом и, где это имеет смысл, с нынешним подрядчиком. Мы устанавливаем, в каком положении проект на самом деле находится по ходу работ, платежам и договору, оцениваем стоимость и сроки завершения и прямо излагаем варианты, чтобы вы могли принять решение. Если вы выберете смену подрядчика, мы поможем сравнить предложения на замену на равных условиях и вести документацию, которая вас защищает. Познакомьтесь с нашей услугой «Спасение остановленных проектов» или свяжитесь с нами, чтобы конфиденциально всё обсудить.

Филип Чепмен, партнёр-основательОсновал P Chapman Construction — британскую строительную компанию с оборотом £17 млн, строившую отмеченные наградами дома, — и руководил ею 21 год. Сейчас представляет интересы владельцев вилл в Дубае и Абу-Даби. О Филипе

Вопросы

Что делать, если подрядчик прекратил работы на вашей вилле в Дубае?

Сфотографируйте и зафиксируйте состояние объекта, напишите подрядчику с просьбой назвать причину и дату возвращения, приостановите любые платежи, ещё не прошедшие надлежащую оценку, до проверки положения дел и попросите вашего зарегистрированного консультанта оценить ход и качество работ. Проконсультируйтесь с юристом с квалификацией в ОАЭ, прежде чем удерживать суммы, которые по договору подлежат оплате, или расторгать договор.

Можно ли сменить подрядчика посреди строительства виллы в Дубае?

Да. Если разрешение выдал Муниципалитет Дубая, его Административное постановление № 10 от 2019 года устанавливает порядок замены подрядчика как с согласия уходящего подрядчика, так и без него. Инженерный консультант подаёт заявление с заявлением собственника и, если разрешение выдано, с техническим отчётом о стадии работ и их соответствии. Если ваше разрешение выдал Trakhees или Управление развития Дубая, попросите консультанта подтвердить порядок.

Что, если уходящий подрядчик не соглашается на замену?

Согласно постановлению, Муниципалитет Дубая уведомляет уходящего подрядчика, у которого есть пять рабочих дней, чтобы ответить с изложением причин и техническим отчётом. Если он не отвечает, муниципалитет продолжает процедуру. Если спор финансовый или договорный, муниципалитет проводит замену; если технический — сначала проверяет вопросы.

Сколько времени занимает возобновление остановленного строительства виллы?

Это зависит от причины, состояния работ и того, можно ли вернуть нынешнего подрядчика. Возобновление с прежним подрядчиком может занять недели; смена подрядчика требует фиксации состояния, новой цены, нового договора и нового разрешения на имя нового подрядчика, поэтому, по нашему опыту, она обычно измеряется месяцами, а не неделями.

Продолжать ли платить подрядчику, пока объект стоит?

Оплачивайте только то, что надлежащим образом оценено и утверждено по договору за фактически выполненные работы. Не делайте авансовых платежей или платежей «в знак доброй воли» для возобновления работ, пока не разберётесь в ситуации, и проконсультируйтесь с юристом, прежде чем удерживать суммы, которые по договору подлежат оплате.

Источники

Эта статья содержит общую информацию и не является консультацией по вашему конкретному проекту. Цифры взяты из указанных источников и со временем меняются.