朱美拉群岛别墅：翻新与扩建

我们覆盖迪拜和阿布扎比的所有社区。本页只是展示我们如何着手一个社区的示例，并不限定我们的工作范围。

本页介绍朱美拉群岛的特别之处。这只是我们工作区域的一个示例，并非限制：我们覆盖迪拜和阿布扎比的所有社区。

朱美拉群岛有何不同

朱美拉群岛是纳赫勒旗下的社区，纳赫勒将其描述为环绕风景湖泊的46座岛屿，住宅拥有大型私家花园、游廊和屋顶露台（Nakheel）。纳赫勒在2004年宣布社区售罄时介绍，共有736栋四卧和五卧别墅，分布于46个组团，每个组团16栋风格各异的别墅，每栋均有私人泳池和花园，分为四种建筑主题：绿洲、伊斯兰、欧式和地中海（纳赫勒公告，2004年9月）。

这段历史带来三个结果。这些别墅属于同一代，因此它们的屋面、防水和机电大致在同一时期走到第一个寿命周期的尽头。组团主题意味着每栋房屋的外观都是整体的一部分，这也是总开发商密切关注外立面、屋面和扩建的原因。此外，地块环绕湖泊和景观边缘，材料、垃圾箱和机械设备的进出比房屋体量所显示的更为局促。

这里的业主通常在做什么

• 全面室内更新。更换厨房、浴室、地面、细木工和灯光，往往还会移动墙体，让首层向花园和水面敞开。
• 更换机电设备。别墅建成时安装的空调、给排水、电气和控制系统。当吊顶为新布局拆下时，再接回旧系统通常并不划算。
• 屋面、露台和湿区。平屋面、屋顶露台、阳台和淋浴间的防水老化。代价高昂的意外通常就藏在这里。
• 扩建与户外工程。加建房间、封闭露台、凉棚、泳池和花园改造。这些需要首先取得纳赫勒同意，并视工程范围申请主管部门许可。

审批路径：首先是纳赫勒

根据纳赫勒自己的指引，只要不影响物业的外立面和结构，业主可以进行改动，但在任何改动之前，都必须通过纳赫勒在线服务或 My Nakheel 应用程序，向其城市规划团队申请无异议证书（纳赫勒客户常见问题）。任何涉及外立面、结构或占地面积的改动，都需要纳赫勒先确认是否允许，然后才能深入开展设计。取得无异议证书后，超出小型工程范围的施工，视地块所在位置，需要取得迪拜市政局、Trakhees 或迪拜发展局的许可证。这些申请由您的注册顾问或持牌承包商准备并提交。我们与您一起审阅报批文件、跟踪进度，并让进度计划如实反映审批所需的时间。

纳赫勒还为承包商开工设定了前提条件：保证金、工地出入许可（Site Access Permit）、PVC 工地围挡，以及工人出入许可；对于新建、改造和扩建工程，工人出入许可按每人 AED 52.50 收费（Nakheel）。这些金额都不大，但每一项都需要时间，没有预留这些时间的承包商只能在门口等着。

在这里先建后批代价高昂。2018年，Gulf News 报道朱美拉群岛业主因增加的建筑面积被收费，据业主所述约为每平方英尺 AED 300，还有一位业主在出售时因未经批准的工程被发现而受罚；纳赫勒表示，申请会逐案评估，并会产生各项费用（Gulf News，2018年）。请将这些视为2018年报道的数字，并在确定设计之前，向纳赫勒书面索取现行收费标准。我们的纳赫勒无异议证书指南对流程有更详细的介绍。

需要多少费用，需要多长时间？

Property Finder 于2025年9月发布的迪拜别墅翻新指南显示，一栋较老的五卧别墅全面升级费用为 AED 90万至140万，工期120至150天，并将朱美拉群岛列为示例之一。对于涉及结构工程和高档材料的豪华别墅，费用为 AED 150万至350万或以上，工期150至210天（Property Finder，2025年）。这些是承包商的价格和施工工期。设计、纳赫勒无异议证书、任何主管部门许可、不可预见费以及在别处居住的费用都需另计，且发生在施工之前和施工期间。

如需估算您自己的数字，我们的别墅建造与翻新成本计算器会给出低、可能和高三档参考区间，并列出所有来源；我们的别墅翻新成本指南则说明为什么较老别墅的真实成本取决于墙体背后的情况。我们不单独公布朱美拉群岛的每平方英尺单价，因为没有任何公开来源支持按社区区分溢价或折价。

朱美拉群岛的翻新项目在哪里出问题

• 开孔检查之前就定价。站在承包商一方时，我们在任何翻新项目中首先计价的，就是看不见的风险。在商定价格之前，在屋面、湿区和吊顶空腔做几处有针对性的开孔，就能把承包商的猜测变成一个确切数字。
• 纳赫勒尚未原则同意就开始设计。扩建或外立面改动全套图纸画完后被拒，浪费的是设计费和数月时间。
• 过早开始计算工期。如果合同从签字之日起算，而不是从取得批准和出入许可之日起算，您就要为在门口等候的施工队买单。
• 湖畔地块的施工组织。临街面狭窄、邻居近在咫尺，社区对作业时间和送货有规定。这些应计入价格和进度计划，而不是日后变成变更。

我们在朱美拉群岛如何协助

从最初的想法到缺陷责任期结束，我们始终坐在您这一边。这意味着：尽早与合适的专业人士一起进行状况评估；明确的工程范围和预算，并按别墅房龄配置相应的不可预见费；对承包商报价进行同口径比较；与施工同步跟踪纳赫勒和主管部门的审批进度；定期到现场察看并记录进度；以及规范地完成交付。顾问和承包商由您委任并直接付款；我们负责审核并提出建议。