迪拜业主方项目经理收费详解
要点
- 业主方项目经理通常采用以下三种方式之一收费：针对明确审查的固定费用、按月收费，或按建造成本的一定比例收费。
- 在您知道比例以什么为基数之前，这个比例意义不大：批准的预算、中标价，还是工程的最终成本。
- 费用应当写明由哪些人做这项工作，以及他们到现场的频率，因为这正是您所付费用的主要内容。
- 在任何问题发生之前，就书面约定：如果项目在成本或工期上超出，费用将如何处理。
- 请对照书面工作范围比较各家方案，而不是对照表面费率。
迪拜的业主方项目经理通常采用以下三种方式之一收费：针对明确审查的固定费用、按月收费，或按建造成本的一定比例收费。表面数字远不如其背后的三个细节重要：比例以什么为基数，实际由谁做这项工作、多久到一次现场，以及项目超支或超期时费用如何处理。迪拜没有公开的此类收费基准，因此唯一公平的比较，是在同一份书面工作范围的基础上，将各家方案逐一对比。
本指南介绍各种收费模式、会改变您实际支付金额的细则，以及应当向任何公司（包括我们）提出的问题。我们自己公布的收费区间见收费页面。
业主方项目经理如何收费？
英国皇家特许测量师学会（RICS）的指引说明《委任项目经理》（GN 107/2013）将项目管理委任归为四种通用类型：总价、按时计费、目标成本，以及定期或框架协议（RICS GN 107/2013）。它指出，总价可以表现为单一金额、价格明细表或一个比例。在私人别墅项目上，这些在实践中归结为三种模式。
| 收费模式 | 运作方式 | 适用情形 | 注意事项 |
|---|---|---|---|
| 审查固定费用 | 为一项明确的工作支付一个价格，例如地块、设计、承包商报价或停滞项目审查，最终出具书面报告 | 单一决策节点 | 报告涵盖哪些内容，以及是否包含后续会议 |
| 按月收费 | 按约定的投入程度，每月支付固定金额 | 工期或范围不确定的项目 | 进度拖长时如何处理 |
| 按建造成本比例收费 | 按建造成本的一定比例，分阶段支付 | 从开工到交付都定义清晰的项目 | 比例以什么为基数 |
RICS 还介绍了按时计费（实报实销）的委任方式，即按约定费率支付工时；以及分享节约或分担超支的目标成本安排。这些在较大型商业项目中更为常见。对于按时计费的委任，RICS 建议设定“费用上限”（upset limit）：未经您事先书面同意，收费不得超过的上限。这一思路适用于任何模式。
FIDIC 的《客户/咨询工程师标准服务协议》，即白皮书（2017年第5版），是委任顾问时最常用的国际标准合同文本。FIDIC 称其为“目前全球使用最广泛的建设专业服务合同文本之一”，适用于包括项目管理和施工管理在内的服务（FIDIC）。它并不规定收费水平。对业主而言，其价值在于结构：明确的服务范围、变更该范围并商定其对顾问报酬影响的程序，以及顾问必须遵循的进度计划（Curtis）。
按比例收费以什么为基数计算？
这是大多数业主从未问过的问题，而它对费用的影响可能比比例本身更大。RICS 说得很直接：采用比例收费时，“必须界定并商定比例所适用的基数，例如批准的预算、施工合同的中标价或工程的最终成本。”
每种选择的效果各不相同：
- 批准的预算。费用从一开始就是确定的。如果项目后来低于预算，您仍按预算支付。
- 中标价。合同签订后费用即固定。增加变更时费用不会上升，因此项目经理没有任何经济上的理由欢迎变更。
- 工程的最终成本。费用随实际成本变化。听起来公平，但这意味着成本上升时费用也会上升。
还要问清“建造成本”包含什么。是否包括活动家具、景观、泳池、由您直接购买的专业细木工，或主管部门和接驳费用？每多包含一项，比例所适用的基数就扩大一分。
RICS 还有一条值得重申的提醒：“随着项目复杂程度的增加，按建造成本比例收费的可靠性会降低。”对于一栋真正独一无二、设计和规格不断深化的别墅，比例是一个合理的参考，但单凭它作为合同约定是薄弱的。它旁边需要有一份书面工作范围。
这里还有一个更广泛的问题。随建造成本增长的费用，与控制该成本的职责之间存在矛盾。2025年8月，迪拜市政局警告数家工程咨询事务所，指其别墅结构设计“超出了迪拜建筑规范的安全要求”，并“最终不合理地抬高了”业主的建造成本（Gulf News）。这一警告针对的是设计方，而不是项目经理，但其中的教训同样适用：了解您委任的每一方如何获得报酬，以及更高的建造成本是否会让他们多赚。
由谁来做这项工作，他们多久到一次现场？
项目管理费用主要是人员时间的成本。两份比例相同的方案，如果一份写明由一位资深人士定期到现场，另一份没有写明任何人，那么您买到的东西可能截然不同。
RICS 将“关键（及其他）人员”列为每项委任都应包含的要素之一。在其评估项目管理方案的典型标准中，“关键人员（与拟任角色相关的资历和经验）”的建议权重最高，占质量评分的 30% 至 40%。人员就是服务本身。
请要求任何公司以书面形式写明：
- 主导您项目的人的姓名，以及他本人具体做什么。
- 此人不在时由谁接替。
- 每个阶段多久有人到一次现场，以及出席哪些会议。
- 每次到访之后和每个月您会收到什么。
- 指定的负责人是否可以在未经您同意的情况下被更换。
在 Eastbridge，我们的创始人 Philip Chapman 亲自主导每一项委任，由三名项目经理组成的团队协助，他们到现场出勤并在他不在时接替工作。现场出勤频率在每项委任的工作范围中书面约定。
站在建造方的角度，我们可以告诉您谈判桌另一边是什么样子。在承包商团队里，你很快就会知道哪些业主代表真的会来现场，哪些只看月度报告、别的什么都不看。那些在关键时刻出现的人，在浇筑混凝土之前、在墙体封闭之前出现的人，才是我们会提前为其问题做准备的人。现场到场会改变各方的行为，这是单凭一份报告做不到的。
项目经理的费用通常不包括哪些内容？
除外项是同口径比较最常失效的地方。请像看价格一样仔细阅读除外项。迪拜别墅项目常见的除外项包括：
- 注册顾问的费用。设计和法定工程角色属于在迪拜市政局注册的咨询公司。根据2025年迪拜第14号法律，只有注册事务所才可以从事工程咨询或以咨询事务所的身份示人（迪拜媒体办公室，2025年第14号法律）。这项委任是独立的，有其单独的费用。迪拜市政局发布了阿拉伯语的私人别墅咨询和施工承包指导合同文本，并表示其仅供参考而非强制（迪拜市政局）。
- 其他专业人士，例如工料测量师、结构或状况勘察，或具备阿联酋执业资格的律师，由业主委任并付费。
- 主管部门、总开发商和公用事业费用，无论由谁准备文件，均由业主支付。
- 差旅，尤其是赴海外采购石材、细木工、灯具或五金配件的行程。请确认是按实际成本收取，还是另加利润。
- 争议。涉及索赔、裁决或仲裁的工作通常不包括在内，或另行收费。
- 缺陷责任期。有些委任在交付时结束；有些则持续到缺陷责任期届满。
- 增值税。除非适用免税或零税率，阿联酋对应税服务供应按 5% 的标准税率征收增值税（联邦税务局，2017年第8号法令第3条）。请问清报价是否含税。
如果项目超支或超期，费用会怎样？
请在任何问题发生之前约定好。超出有两种形式，成本和工期，每种收费模式的反应各不相同。
成本超支。以最终成本为基数的比例费用会随之上升。仅作示例，按我们公布的全面服务区间计算：一个 AED 1200万的项目，按 2.5% 收费为 AED 300,000。如果最终成本上升10%至 AED 1320万，以最终成本为基数的同一比例费用就变为 AED 330,000。如果以中标价为基数，则仍为 AED 300,000。两者都没有错，但您应当知道自己签的是哪一种。
工期超期。按月收费会随每多出的一个月而增加。按我们公布的起步价每月 AED 28,000 计算，延误四个月至少增加 AED 112,000。比例收费在实践中也可能增加，因为按十八个月到场报价的公司，会合理地要求按二十四个月付费。
FIDIC 白皮书展示了标准合同文本如何处理这一问题。2017年版第4.4条规定，对于“由客户造成或可归因于客户的延误、阻碍或妨碍”，以及由“客户的其他顾问、承包商或其他第三方”造成的情况，顾问可获得额外费用（Beale & Co，经由 ACE）。简单地说，承包商的延误可能会增加您项目经理的费用。这是公平的，因为多出的月份确实是实际工作，但它应当清楚可见，并事先定价。
需要书面约定的要点：
- 比例以什么为基数，以及是否固定在中标价上。
- 一个未经您书面同意费用不得超过的上限，即“费用上限”（upset limit）。
- 如果进度延长，多出的月份如何定价，以及由谁认定进度已经延长。
- 部分费用是否与阶段挂钩，以免您的付款超前于进度。
- 在长期项目中，费率如何调整。RICS 建议费率和价格的固定期限不超过四年，最好每年对照适当的指数进行调整。
关于收费，应当向任何项目经理提出哪些问题？
向每家公司（包括我们）提出同样的问题，并要求以书面形式回答。
- 工作范围具体包括什么，哪些不在范围之内？
- 费用是固定的、按月的还是按比例的？如果按比例，以什么为基数，“建造成本”包括什么？
- 谁主导我的项目（请写明姓名），还有谁会参与？
- 每个阶段多久有人到一次现场，之后我会收到什么？
- 如果成本或进度超出，费用会怎样？
- 超出范围的工作如何定价，我能否在工作开始之前看到报价？
- 哪些不包括在内：差旅、其他专业人士、争议、缺陷责任期、增值税？
- 你们是否从我项目的承包商、顾问或供应商处收取任何款项？
- 你们能否在未经我书面批准的情况下向承包商发出指令或批准付款？
- 委任如何结束，结束时我会收到什么？
最后两个问题比看上去更重要。RICS 将“权限级别”列为委任的关键要素之一。代表您的人，不应能够在未经您书面批准的情况下动用您的资金或让您承诺某项变更。
Eastbridge 如何为工作定价
每栋独栋定制别墅都不相同，因此我们不公布日费率、小时费率或固定价格。我们在第一次免费通话之后商定书面工作范围，超出该范围的任何工作都会在开始之前报价。我们公布的区间反映投入程度：
| 级别 | 涵盖内容 | 区间 |
|---|---|---|
| 审查 | 地块、设计、承包商报价或停滞项目审查，并提供书面报告 | 每次审查 AED 9,500–15,000 |
| 部分服务 | 成本、合同和付款审核以及月度报告，不含定期到场 | 每月 AED 28,000 起 |
| 全面服务 | 从设计任务书到交付全程代表您，包括现场出勤、每一项审核，以及陪同您的采购行程（差旅按实际成本计） | 通常为建造成本的 1.75–3% |
费用在区间中的位置，取决于我们到现场的频率、涉及多少采购差旅、设计的复杂程度以及工期长短。详细信息，包括每个级别包含的内容，请见我们的收费页面。
Eastbridge 如何提供帮助
如果您正在比较各家项目经理的方案，或者在考虑究竟是否需要项目经理，我们乐意在第一次免费通话中与您详细讨论。我们会坦率地告诉您项目需要什么程度的投入，以及单次审查，例如承包商和顾问选择审查或地块审查，是否就已足够。如需全面委任，请参阅业主代表服务，了解我们如何看待独立性，或联系我们。
常见问题
为迪拜别墅聘请业主方项目经理需要多少费用？
按比例收费比按月收费更好吗？
如果承包商超支或超期，项目经理的费用会上涨吗？
在阿联酋，项目管理费用需要缴纳增值税吗？
项目经理的费用包括注册顾问的设计费吗？
资料来源
- RICS：《委任项目经理》第1版，指引说明 GN 107/2013（PDF）
- RICS：顾问委任标准文本，项目经理服务（2022年5月）
- FIDIC：回顾2017年版白皮书（客户/咨询工程师标准服务协议）七年历程的网络研讨会
- Curtis, Mallet-Prevost, Colt & Mosle：2017年版 FIDIC 白皮书有哪些新内容（2017年10月）
- ACE / Beale & Co：工期延长与顾问的合理追偿（2021年3月）
- 迪拜媒体办公室：穆罕默德·本·拉希德颁布规范工程咨询活动的法律（2025年10月）
- 迪拜市政府：关于规范工程咨询执业的2025年第（14）号法律（官方文本，阿拉伯语）
- 迪拜市政局：私人别墅工程咨询与施工承包指导合同
- Gulf News：迪拜市政局就别墅设计过度问题警告咨询公司（2025年8月）
- 联邦税务局：2017年第8号联邦法令《增值税法》第3条（PDF）
本文为一般性信息，并非针对您具体项目的建议。数字来自所引用的资料来源，并会随时间变化。
