شرح أتعاب مدير المشروع من جانب المالك في دبي

يتقاضى مدير المشروع من جانب المالك في دبي أتعابه عادةً بإحدى ثلاث طرق: أتعاب ثابتة لمراجعة محددة، أو أتعاب شهرية، أو نسبة من تكلفة الإنشاء. والرقم المعلن أقل أهمية من ثلاث تفاصيل تكمن خلفه: على ماذا تُطبَّق النسبة، ومن يؤدي العمل فعليًا وكم مرة يحضر في الموقع، وماذا يحدث للأتعاب إن تجاوز البناء التكلفة أو المدة. ولا يوجد مؤشر مرجعي منشور لهذه الأتعاب في دبي، لذا فالمقارنة العادلة الوحيدة هي مقارنة عرض بعرض، كلٌّ منهما مسعّر مقابل نطاق الأعمال المكتوب نفسه.

يشرح هذا الدليل نماذج الأتعاب، والتفاصيل الدقيقة التي تغيّر ما تدفعونه، والأسئلة الواجب طرحها على أي شركة، بما في ذلك نحن. ونطاقاتنا المنشورة موجودة في صفحة الأتعاب لدينا.

كيف يتقاضى مديرو المشاريع من جانب المالك أتعابهم؟

تصنّف المذكرة الإرشادية الصادرة عن المعهد الملكي للمسّاحين القانونيين (RICS) بعنوان تعيين مدير المشروع (GN 107/2013) تعيينات إدارة المشاريع في أربعة أنواع عامة: المبلغ المقطوع، والتعيين على أساس الوقت، والتعيين بسعر مستهدف، والتعيين لمدة محددة أو وفق اتفاقية إطارية (RICS GN 107/2013). وتشير إلى أن المبلغ المقطوع يمكن التعبير عنه برقم واحد، أو بجدول أسعار، أو بنسبة مئوية. وفي الفيلا الخاصة، تختزل هذه الأنواع عمليًا إلى ثلاثة نماذج.

تصف RICS أيضًا التعيينات على أساس الوقت (القابلة للاسترداد)، التي تدفعون فيها ساعات بأسعار متفق عليها، والترتيبات المستهدفة التي تتقاسم الوفورات أو الزيادات. وهذه أكثر شيوعًا في الأعمال التجارية الأكبر. وفي التعيينات على أساس الوقت، تقترح RICS «حدًا أقصى» لا يجوز أن تتجاوزه الرسوم دون موافقتكم الكتابية المسبقة. والفكرة نفسها تصلح لأي نموذج.

اتفاقية الخدمات النموذجية بين العميل والاستشاري الصادرة عن FIDIC، المعروفة بالكتاب الأبيض (الإصدار الخامس، 2017)، هي النموذج الدولي القياسي الأكثر استخدامًا لتعيين الاستشاريين. وتصفها FIDIC بأنها «من أكثر نماذج عقود الخدمات المهنية في البناء استخدامًا على مستوى العالم حاليًا»، وتصلح لخدمات منها إدارة المشاريع وإدارة أعمال الإنشاء (FIDIC). وهي لا تحدد مستويات الأتعاب. وقيمتها للمالك في هيكلها: نطاق خدمات محدد، وإجراء لتعديل ذلك النطاق والاتفاق على أثره في أتعاب الاستشاري، وبرنامج زمني يلتزم به الاستشاري (Curtis).

على أي أساس تُحتسب الأتعاب النسبية؟

هذا هو السؤال الذي لا يطرحه معظم الملّاك أبدًا، وقد يحرّك الأتعاب أكثر مما تحرّكها النسبة نفسها. وRICS صريحة في ذلك: عند استخدام النسبة، «من المهم تحديد ما ستُطبَّق عليه النسبة والاتفاق عليه، مثل الميزانية المعتمدة، أو العرض المقبول لعقد الإنشاء، أو التكلفة النهائية للأعمال».

ولكل خيار سلوك مختلف:

• الميزانية المعتمدة. الأتعاب معروفة منذ البداية. وإن جاءت تكلفة البناء لاحقًا دون الميزانية، فإنكم تدفعون على أساس الميزانية مع ذلك.
• العرض المقبول في المناقصة. تُثبَّت الأتعاب بمجرد توقيع العقد. ولا ترتفع عند إضافة أوامر تغييرية، فلا يكون لمدير المشروع دافع مالي للترحيب بها.
• التكلفة النهائية للأعمال. تتبع الأتعاب التكلفة الفعلية. يبدو ذلك عادلًا، لكنه يعني أن الأتعاب ترتفع حين ترتفع التكلفة.

اسألوا أيضًا عمّا تشمله «تكلفة الإنشاء». هل تغطي الأثاث المنفصل، وتنسيق الحدائق، والمسبح، والنجارة التخصصية التي تشترونها مباشرة، أو رسوم الجهات المختصة والتوصيل؟ فكل إضافة توسّع القاعدة التي تُطبَّق عليها النسبة.

وتضيف RICS تحذيرًا يستحق التكرار: «كلما ازداد تعقيد المشروع، قلّت موثوقية استخدام النسبة من تكلفة الإنشاء». وفي فيلا فريدة بحق، يستمر فيها تطوير التصميم والمواصفات، تكون النسبة دليلًا معقولًا لكنها عقد ضعيف بمفردها. فهي تحتاج إلى نطاق مكتوب إلى جانبها.

ثمة نقطة أوسع هنا. فالأتعاب التي تنمو مع تكلفة البناء لا تنسجم بسهولة مع مهمة ضبط تلك التكلفة. ففي أغسطس 2025، حذّرت بلدية دبي عدة مكاتب استشارية هندسية من أن التصاميم الإنشائية للفلل تجاوزت «متطلبات السلامة في كود دبي للبناء» و«أدت إلى رفع تكاليف البناء دون مبرر» على أصحاب المنازل (Gulf News). كان ذلك التحذير موجّهًا إلى المصممين لا إلى مديري المشاريع، لكن الدرس ينطبق: افهموا كيف يتقاضى كل من تعيّنونه أتعابه، وهل تزيد تكلفة البناء الأعلى ما يتقاضاه.

من سيؤدي العمل، وكم مرة سيحضر في الموقع؟

أتعاب إدارة المشروع هي في معظمها تكلفة وقت الأشخاص. وقد يشتري عرضان بالنسبة نفسها أمرين مختلفين تمامًا، إن كان أحدهما يسمّي شخصًا ذا خبرة يحضر في الموقع بانتظام والآخر لا يسمّي أحدًا.

تُدرج RICS «الموظفين الرئيسيين (وغيرهم)» ضمن العناصر التي يجب أن يتضمنها كل تعيين. وفي معاييرها النموذجية لتقييم عروض إدارة المشاريع، يحمل معيار «الموظفين الرئيسيين (المؤهلات والخبرة بالنسبة إلى الدور المقترح)» أكبر وزن مقترح، من 30% إلى 40% من درجة الجودة. فالأشخاص هم الخدمة.

اطلبوا من أي شركة أن تحدد كتابيًا:

• الشخص الذي يقود مشروعكم، بالاسم، وما يقوم به بنفسه.
• من ينوب عنه حين يتعذّر حضوره.
• وتيرة حضور أحدهم في الموقع في كل مرحلة، والاجتماعات التي يحضرها.
• ما تتسلمونه بعد كل زيارة، وكل شهر.
• هل يمكن استبدال القائد المسمّى دون موافقتكم.

في Eastbridge، يتولّى مؤسسنا Philip Chapman كل تعيين بنفسه، ويدعمه فريق من ثلاثة مديري مشاريع يحضرون في الموقع وينوبون عنه. ويُتفق كتابيًا على الحضور في الموقع ضمن نطاق كل تعيين.

من موقعنا السابق مقاولين، نستطيع أن نخبركم كيف بدا ذلك من الطرف المقابل. ففي فريق المقاول، تعرف بسرعة أي ممثلي العملاء يحضرون فعلًا، وأيهم يقرأ التقرير الشهري ولا شيء غيره. والذين كانوا يظهرون في اللحظات المناسبة، قبل صب الخرسانة وقبل إغلاق الجدران، كانوا هم من نستعد لأسئلتهم. فالحضور في الموقع يغيّر السلوك على نحو لا يفعله التقرير وحده.

ما الذي يُستثنى عادةً من أتعاب مدير المشروع؟

الاستثناءات هي الموضع الذي تفشل فيه المقارنة على أساس متكافئ في أغلب الأحيان. اقرؤوها بعناية لا تقل عن عنايتكم بالسعر. ومن الاستثناءات الشائعة في فلل دبي:

• أتعاب الاستشاري المسجّل. التصميم والدور الهندسي النظامي من اختصاص مكتب استشاري مسجّل لدى بلدية دبي. فبموجب قانون دبي رقم 14 لسنة 2025، لا يجوز إلا للمكاتب المسجّلة ممارسة الاستشارات الهندسية أو تقديم نفسها بوصفها مكاتب استشارية (المكتب الإعلامي لحكومة دبي، القانون رقم 14 لسنة 2025). وذلك التعيين منفصل وله أتعابه الخاصة. وتنشر بلدية دبي نماذج عقود استرشادية للاستشارات والمقاولات في الفلل الخاصة، باللغة العربية، وتصفها بأنها استرشادية لا إلزامية (بلدية دبي).
• المتخصصون الآخرون مثل مسّاح الكميات، أو المسح الإنشائي أو مسح الحالة، أو المحامي المؤهل في الإمارات، ممن يعيّنهم المالك ويدفع لهم.
• رسوم الجهات المختصة والمطوّر الرئيسي والمرافق، التي يدفعها المالك أيًّا كان من يُعدّ المستندات.
• السفر، ولا سيما الرحلات الخارجية لاختيار الحجر أو النجارة أو الإضاءة أو التجهيزات. تحققوا مما إذا كان يُحتسب بسعر التكلفة أم بهامش ربح.
• النزاعات. العمل على مطالبة أو فصل في نزاع أو تحكيم كثيرًا ما يُستثنى أو يُحتسب بشكل منفصل.
• فترة العيوب. بعض التعيينات تنتهي عند التسليم، وبعضها يمتد حتى نهاية فترة المسؤولية عن العيوب.
• ضريبة القيمة المضافة. تُفرض ضريبة القيمة المضافة في الإمارات بالنسبة الأساسية البالغة 5% على التوريدات الخاضعة للضريبة من الخدمات، ما لم ينطبق إعفاء أو نسبة صفرية (الهيئة الاتحادية للضرائب، المرسوم بقانون رقم 8 لسنة 2017، المادة 3). اسألوا عمّا إذا كان العرض يشملها.

ماذا يحدث للأتعاب إن تجاوز البناء التكلفة أو المدة؟

اتفقوا على ذلك قبل أن يسوء أي شيء. للتجاوزات شكلان، في التكلفة وفي المدة، ولكل نموذج أتعاب رد فعل مختلف.

تجاوز التكلفة. النسبة المطبقة على التكلفة النهائية ترتفع معها. وعلى سبيل التوضيح فقط، باستخدام نطاق الخدمة الكاملة المنشور لدينا: في بناء بقيمة 12 مليون درهم، تبلغ أتعاب نسبتها 2.5% مبلغ 300,000 درهم. وإن ارتفعت التكلفة النهائية بنسبة 10% إلى 13.2 مليون درهم، تصبح الأتعاب نفسها المطبقة على التكلفة النهائية 330,000 درهم. أما إن طُبّقت على العرض المقبول، فتبقى 300,000 درهم. لا أحد الخيارين خاطئ، لكن ينبغي أن تعرفوا أيهما وقّعتم عليه.

تجاوز المدة. الأتعاب الشهرية ترتفع مع كل شهر إضافي. فبسعر البداية المنشور لدينا البالغ 28,000 درهم شهريًا، يضيف تأخير مدته أربعة أشهر 112,000 درهم على الأقل. ويمكن أن تمتد الأتعاب النسبية أيضًا في الممارسة العملية، لأن الشركة التي سعّرت ثمانية عشر شهرًا من الحضور ستطلب، عن حق، أن تُدفع لها أتعاب أربعة وعشرين شهرًا.

يُظهر الكتاب الأبيض من FIDIC كيف يعالج نموذج قياسي هذه المسألة. فالبند 4.4 من إصدار 2017 يمنح الاستشاري أتعابًا إضافية عن «التأخير أو العرقلة أو المنع الذي يتسبب فيه العميل أو يُنسب إليه» وإلى «الاستشاريين الآخرين للعميل أو مقاوليه أو غيرهم من الأطراف الثالثة» (Beale & Co، عبر ACE). وبعبارة بسيطة، قد يزيد تأخير المقاول أتعاب مدير مشروعكم. وهذا عادل، لأن الأشهر الإضافية عمل حقيقي، لكن ينبغي أن يكون ظاهرًا ومسعّرًا مسبقًا.

نقاط يجب الاتفاق عليها كتابيًا:

• القاعدة التي تُطبَّق عليها النسبة، وهل تُثبَّت عند العرض المقبول.
• حد أقصى لا يجوز أن تتجاوزه الأتعاب دون موافقتكم الكتابية.
• كيف تُسعَّر الأشهر الإضافية إن امتد البرنامج الزمني، ومن يقرر أنه امتد.
• هل يرتبط جزء من الأتعاب بالمراحل، حتى لا تدفعوا قبل سير العمل.
• في المشاريع الطويلة، كيف تُراجَع الأسعار. توصي RICS بألا تُثبَّت الأسعار والأثمان لأكثر من أربع سنوات، ويُفضَّل إجراء مراجعة سنوية وفق مؤشر مناسب.

ما الأسئلة التي ينبغي طرحها على أي مدير مشروع بشأن الأتعاب؟

اطرحوا الأسئلة نفسها على كل شركة، بما في ذلك نحن، واطلبوا الإجابات كتابيًا.

1. ما الذي يشمله نطاق الأعمال تحديدًا، وما الذي يقع خارجه؟
2. هل الأتعاب ثابتة أم شهرية أم نسبية؟ وإن كانت نسبية، فعلى ماذا تُطبَّق، وما الذي تشمله «تكلفة الإنشاء»؟
3. من يقود مشروعي، بالاسم، ومن غيره سيعمل عليه؟
4. كم مرة سيحضر أحدكم في الموقع في كل مرحلة، وما الذي سأتسلّمه بعد ذلك؟
5. ماذا يحدث للأتعاب إن تجاوزت التكلفة أو البرنامج الزمني ما هو مقرر؟
6. كيف يُسعَّر العمل خارج النطاق، وهل سأرى ذلك السعر قبل بدء العمل؟
7. ما المستثنى: السفر، والمتخصصون الآخرون، والنزاعات، وفترة العيوب، وضريبة القيمة المضافة؟
8. هل تتلقون أي مبالغ من المقاولين أو الاستشاريين أو الموردين في مشروعي؟
9. هل يمكنكم إصدار تعليمات للمقاول أو اعتماد دفعة دون موافقتي الكتابية؟
10. كيف ينتهي التعيين، وما الذي أتسلّمه في نهايته؟

السؤالان الأخيران أهم مما يبدوان. فـRICS تُدرج «مستويات الصلاحية» ضمن العناصر الرئيسية للتعيين. ولا ينبغي أن يكون بمقدور الشخص الذي يمثّلكم إنفاق أموالكم أو إلزامكم بتغيير دون موافقتكم الكتابية.

كيف تسعّر Eastbridge عملها

كل فيلا فريدة تختلف عن غيرها، لذا لا ننشر أجرًا يوميًا أو أجرًا بالساعة أو سعرًا ثابتًا. نتفق على نطاق أعمال مكتوب بعد مكالمة أولى مجانية، وأي عمل خارج ذلك النطاق يُسعَّر قبل البدء به. وتعكس نطاقاتنا المنشورة مستوى المشاركة:

يتحدد موضع الأتعاب ضمن نطاقها بحسب وتيرة حضورنا في الموقع، وحجم سفر التوريد، ومدى تعقيد التصميم، وطول البرنامج الزمني. وتجدون التفاصيل، بما في ذلك ما يشمله كل مستوى، في صفحة الأتعاب لدينا.

كيف يمكن أن تساعد Eastbridge

إن كنتم تقارنون عروض مديري مشاريع، أو تتساءلون إن كنتم تحتاجون إلى أحدهم أصلًا، يسعدنا أن نناقش ذلك معكم في مكالمة أولى مجانية. وسنخبركم بوضوح بمستوى المشاركة الذي يحتاجه مشروعكم، وما إذا كانت مراجعة واحدة كافية، مثل مراجعة اختيار المقاول والاستشاري أو مراجعة قطعة الأرض. وللتعيين الكامل، اطّلعوا على تمثيل المالك، واقرؤوا كيف ننظر إلى الاستقلالية، أو تواصلوا معنا.

Philip Chapman، الشريك المؤسسأسس شركة P Chapman Construction وأدارها 21 عامًا، وهي شركة بناء بريطانية بحجم أعمال 17 مليون جنيه إسترليني (£17m) شيّدت منازل حائزة على جوائز. ويمثّل اليوم ملّاك الفلل في دبي وأبوظبي. عن فيليب

أسئلة

المصادر

1. RICS: تعيين مدير المشروع، الإصدار الأول، المذكرة الإرشادية GN 107/2013 (PDF)
2. RICS: النموذج القياسي لتعيين الاستشاري، خدمات مدير المشروع (مايو 2022)
3. FIDIC: ندوة إلكترونية تستعرض سبع سنوات من الكتاب الأبيض 2017 (اتفاقية الخدمات النموذجية بين العميل والاستشاري)
4. Curtis, Mallet-Prevost, Colt & Mosle: ما الجديد في الكتاب الأبيض من FIDIC لعام 2017 (أكتوبر 2017)
5. ACE / Beale & Co: تمديد المدة وحق الاستشاريين في التعويض العادل (مارس 2021)
6. المكتب الإعلامي لحكومة دبي: محمد بن راشد يصدر قانونًا بتنظيم أنشطة الاستشارات الهندسية (أكتوبر 2025)
7. بلدية دبي: القانون رقم (14) لسنة 2025 بشأن تنظيم مزاولة مهنة الاستشارات الهندسية (النص الرسمي، باللغة العربية)
8. بلدية دبي: العقود الاسترشادية للاستشارات الهندسية والمقاولات في الفلل الخاصة
9. Gulf News: بلدية دبي تحذّر المكاتب الاستشارية من تضخيم تصاميم الفلل (أغسطس 2025)
10. الهيئة الاتحادية للضرائب: المرسوم بقانون اتحادي رقم 8 لسنة 2017 في شأن ضريبة القيمة المضافة، المادة 3 (PDF)

هذا المقال معلومات عامة، وليس مشورة لمشروعك المحدد. والأرقام مأخوذة من المصادر المذكورة وتتغير بمرور الوقت.