مخطِّط دفعات المراحل والتدفق النقدي
وزّعوا ميزانية بناء الفيلا على جدول دفعات نموذجي: الدفعة المقدّمة، والتقييمات الشهرية، والمحتجزات والإفراج عنها. واطّلعوا على ما تدفعونه كل شهر ومقدار أموالكم التي تسبق الأعمال المنجزة.
Eastbridge Strategic Partners
خطة دفعات المراحل: جدول استرشادي
مدخلاتكم
أكثر الأشهر نشاطًا، المرجّح (منحنى S)
529,540 درهم النطاق من 341,560 درهم (متساوٍ) إلى 670,320 درهم (ذروة مركّزة)
مع دفعة مقدّمة قدرها 512,000 درهم ومحتجزات بنسبة 10%، تدفعون 529,540 درهمًا في أكثر الأشهر نشاطًا، وتكونون قد دفعتم 4,859,250 درهمًا عند التسليم. ويظل 255,750 درهمًا من المحتجزات محتجزًا بعد التسليم حتى نهاية فترة ضمان العيوب.
| الأرقام الرئيسية | الأدنى (متساوٍ) | المرجّح (منحنى S) | الأعلى (ذروة مركّزة) |
|---|---|---|---|
| أكثر الأشهر نشاطًا | 341,560 درهمًا في الشهر 2 | 529,540 درهمًا في الشهر 6 | 670,320 درهمًا في الشهر 6 |
| الدفعة المقدّمة المدفوعة عند التوقيع | 512,000 درهم | 512,000 درهم | 512,000 درهم |
| المدفوع حتى التسليم | 4,859,250 درهمًا | 4,859,250 درهمًا | 4,859,250 درهمًا |
| المحتجزات بعد التسليم | 255,750 درهمًا | 255,750 درهمًا | 255,750 درهمًا |
الدفعات شهرًا بشهر
| التوقيت | قيمة الأعمال المقيّمة | المحتجزات المقتطعة | الدفعة المقدّمة المستردّة | ما تدفعونه | المدفوع حتى تاريخه | المحتجزات القائمة | الدفعة المقدّمة غير المستردّة بعد |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| الدفعة المقدّمة، عند التوقيع | – | – | – | 512,000 درهم | 512,000 درهم | – | 512,000 درهم |
| الشهر 1 | 87,000 درهم | 8,700 درهم | 8,710 درهم | 69,590 درهم | 581,590 درهم | 8,700 درهم | 503,290 درهم |
| الشهر 2 | 256,000 درهم | 25,600 درهم | 25,620 درهم | 204,780 درهم | 786,370 درهم | 34,300 درهم | 477,670 درهم |
| الشهر 3 | 406,000 درهم | 40,600 درهم | 40,640 درهم | 324,760 درهم | 1,111,130 درهم | 74,900 درهم | 437,030 درهم |
| الشهر 4 | 530,000 درهم | 53,000 درهم | 53,060 درهم | 423,940 درهم | 1,535,070 درهم | 127,900 درهم | 383,970 درهم |
| الشهر 5 | 617,000 درهم | 61,700 درهم | 61,760 درهم | 493,540 درهم | 2,028,610 درهم | 189,600 درهم | 322,210 درهم |
| الشهر 6 | 662,000 درهم | 66,200 درهم | 66,260 درهم | 529,540 درهم | 2,558,150 درهم | 255,800 درهم | 255,950 درهم |
| الشهر 7 | 661,000 درهم | 66,100 درهم | 66,160 درهم | 528,740 درهم | 3,086,890 درهم | 321,900 درهم | 189,790 درهم |
| الشهر 8 | 617,000 درهم | 61,700 درهم | 61,760 درهم | 493,540 درهم | 3,580,430 درهم | 383,600 درهم | 128,030 درهم |
| الشهر 9 | 530,000 درهم | 53,000 درهم | 53,060 درهم | 423,940 درهم | 4,004,370 درهم | 436,600 درهم | 74,970 درهم |
| الشهر 10 | 406,000 درهم | 40,600 درهم | 40,640 درهم | 324,760 درهم | 4,329,130 درهم | 477,200 درهم | 34,330 درهم |
| الشهر 11 | 256,000 درهم | 25,600 درهم | 25,620 درهم | 204,780 درهم | 4,533,910 درهم | 502,800 درهم | 8,710 درهم |
| الشهر 12 | 87,000 درهم | 8,700 درهم | 8,710 درهم | 69,590 درهم | 4,603,500 درهم | 511,500 درهم | AED 0 |
| التسليم: الإفراج عن نصف المحتجزات | – | – | – | 255,750 درهمًا | 4,859,250 درهمًا | 255,750 درهمًا | AED 0 |
| نهاية فترة ضمان العيوب (الشهر 24): الإفراج عن باقي المحتجزات | – | – | – | 255,750 درهمًا | 5,115,000 درهم | AED 0 | AED 0 |
| الإجمالي | 5,115,000 درهم | 511,500 درهم | 512,000 درهم | 5,115,000 درهم |
آخر مراجعة: أكتوبر 2026، بقلم Philip Chapman
يُعرض المثال أدناه. فعّلوا JavaScript لتغيير المدخلات.
توضيح لجدول نموذجي، وليس عقدكم وليس استشارة قانونية. تُعرض الدفعة في الشهر الذي تُقيَّم فيه الأعمال؛ وفي الممارسة العملية يأتي الاعتماد والدفع بعد بضعة أسابيع. ولا يشمل الأوامر التغييرية أو ضريبة القيمة المضافة أو الأتعاب. المصادر والافتراضات
احتفظوا بهذه النتيجة أو ناقشوها
المصادر. النسب النموذجية للدفعة المقدّمة والمحتجزات من Al Tamimi & Company وDLA Piper؛ وقيمة العقد في المثال من حاسبة التكلفة لدى Eastbridge. المصادر والافتراضات والمنهجية كاملة: eastbridgestrategicpartners.com/tools/stage-payment-planner/#sources
Eastbridge Strategic Partners · إدارة مشاريع من جانب المالك للفلل الخاصة في دبي وأبوظبي · philip@eastbridgestrategicpartners.com · +971 56 744 0057 · eastbridgestrategicpartners.com
كيف يعمل الجدول
الإجابة المختصرة: في عقد فيلا نموذجي، تدفعون دفعة مقدّمة عند التوقيع، ثم دفعات شهرية مقابل الأعمال المقيّمة، مخصومًا منها المحتجزات وحصة من الدفعة المقدّمة، ثم نصف المحتجزات عند التسليم والباقي عند انتهاء فترة ضمان العيوب. ويبيّن المخطِّط ما يخرج من حسابكم كل شهر، ومقدار أموالكم التي تكون في يد المقاول قبل أن يستحقها.
- الدفعة المقدّمة. تصف Al Tamimi & Company الدفعة المقدّمة بنسبة تتراوح بين 10% و20%، بحسب طبيعة المشروع، بأنها ممارسة متعارف عليها في القطاع.[1] وفي عقود FIDIC تُمنح مقابل ضمان للدفعة المقدّمة. ويستردها المخطِّط من كل تقييم شهري بنسبة الأعمال المنجزة، وهي طريقة بسيطة وشائعة؛ وقد يحدد عقدكم جدولًا مختلفًا للاسترداد.
- التقييمات الشهرية. قيمة العقد موزّعة على مدة البناء وفق النمط الذي تختارونه. وتُقرَّب قيمة كل شهر إلى أقرب 1,000 درهم، ويأخذ الشهر الأخير الفرق، فيكون مجموع الأشهر مساويًا لقيمة العقد تمامًا.
- المحتجزات. تصف DLA Piper الممارسة الشائعة في الإمارات بأنها محتجزات بنسبة 10%، يُفرج عن 5% منها عند التسليم و5% بعد فترة المسؤولية عن العيوب.[2] وبموجب الكتاب الأحمر لـFIDIC، تُفرج شهادة الاستلام عن النصف الأول.[1] والمحتجزات ليست مطلوبة بموجب القانون الإماراتي؛ فالنسبة وأي سقف ومواعيد الإفراج هي ما ينص عليه عقدكم.
- مدة البناء. يستخدم المثال 12 شهرًا. وتقدّر التقديرات المنشورة بناء الفلل بما بين 12 و18 شهرًا عادةً[3] أو بما بين 8 و14 شهرًا لمرحلة البناء وحدها.[4]
عمود «الدفعة المقدّمة غير المستردّة بعد» يمثل مقدار انكشافكم: أموال مدفوعة قبل إنجاز الأعمال. وهو ينخفض مع استرداد الدفعة المقدّمة، ولهذا ينبغي أن ينخفض ضمان الدفعة المقدّمة وفق الجدول نفسه وأن يظل ساريًا حتى استرداد آخر جزء منها. أما المحتجزات فعلى العكس: أموال المقاول في أيديكم، ولهذا تمنحكم نفوذًا عند التسليم.
من موقع الباني، كان تقييم الشهر الأول دائمًا هو الذي نراقبه عن كثب، لأن تحميل الدفعات المبكرة بمبالغ مرتفعة هو أسهل طريقة يموّل بها المقاول مشروعًا بأموال المالك. وجدول كهذا، يُتفق عليه قبل التوقيع، يمنحكم مرجعًا تراجعون عليه كل طلب دفعة. ويتناول دليلنا حول عقود بناء الفلل في الإمارات المحتجزات وضمانات الدفعة المقدّمة والكفالات بمزيد من التفصيل.
أسئلة
ما الدفعة المقدّمة المعتادة في بناء فيلا في الإمارات؟
ما مقدار المحتجزات في عقد البناء في الإمارات؟
متى يُفرج عن المحتجزات؟
لماذا يهمّ أكثر الأشهر نشاطًا؟
هل هذه استشارة قانونية؟
المصادر
- Al Tamimi & Company، أبرز أحكام قوانين الإمارات وجمهورية الصين الشعبية والقانون العام المطبقة على عقود البناء، الجزء 2 (2011). www.tamimi.com
- DLA Piper، Global Construction Bulletin: ضمان السداد، الإمارات (أكتوبر 2025). www.dlapiper.com
- Optimal Engineering Consultants، تكلفة بناء فيلا في دبي (دليل 2026، مارس 2026). www.optimal.ae
- Real Estate Club Dubai (موقع للمعلومات العقارية)، مهندسو الفلل المعماريون في دبي: الأثاث والتجهيزات والمعدات، والموافقات، والجداول الزمنية. realestateclubdubai.com
آخر مراجعة للأسعار في أكتوبر 2026 بقلم Philip Chapman. تقدّم هذه الصفحة معلومات عامة، وليست استشارة مالية أو قانونية أو هندسية.
أدوات أخرى
- حاسبة تكلفة بناء الفلل وتجديدهاتكاليف منخفضة ومرجّحة ومرتفعة مع الأتعاب والموافقات ومخصص الطوارئ وجدول زمني.
- التجديد أم إعادة البناء؟التجديد مقابل الهدم وإعادة البناء، لكل sq ft من المساحة المنجزة.
- حاسبة تكلفة التأخيرما يكلّفه كل شهر من التأخير على المالك.
- جميع الأدواتأدوات تخطيط مجانية لملّاك الفلل، لكلٍّ منها مصادرها.
هل تريدون رأيًا ثانيًا في الأرقام؟
يرد فيليب شخصيًا خلال يوم عمل واحد. المحادثة الأولى مجانية. لا يُنشر أي شيء ترسلونه، ولا يُشارك إلا مع مزوّدي الخدمات المذكورين في إشعار الخصوصية.