NOC от Nakheel для реконструкции виллы: подробно

NOC от Nakheel — письменное подтверждение мастер-девелопера об отсутствии возражений против работ, которые вы хотите провести на своей вилле, и в районах Nakheel это первое согласование на критическом пути. Согласно собственным разъяснениям Nakheel, NOC нужно получить у её отдела градостроительства до внесения любых изменений; запрос подаётся через Nakheel Online Services или приложение My Nakheel (Nakheel). Получив его, ваш консультант подаёт заявку на разрешение на строительство в Муниципалитет Дубая, Trakhees или Управление развития Дубая, в зависимости от расположения участка, и только после этого подрядчику следует мобилизоваться.

В этом руководстве рассказано, какие работы требуют NOC, что хочет видеть Nakheel, как NOC соотносится с разрешением органа, и о том, что упускает большинство руководств: как выстроить работу подрядчика вокруг него, чтобы согласования не стоили вам денег.

Что такое NOC от Nakheel?

Nakheel описывает NOC как справку об отсутствии возражений, которую она выдаёт клиентам для проведения различных действий на объектах Nakheel (Nakheel). Существует несколько видов — от перепродажи до частных мероприятий. Для реконструкции важен NOC на изменения, который выдаёт отдел градостроительства Nakheel.

Стоит чётко понимать, чем NOC является, а чем нет.

• Это подтверждение мастер-девелопера, что ваше предложение приемлемо в его районе: требования к архитектуре, ограничения участка, облик улицы, защита общей инфраструктуры и соседей.
• Это не разрешение на строительство. Разрешение выдаёт затем соответствующий орган, и работы инспектируются в рамках этого разрешения, а не NOC.
• Это не разрешение подрядчику выйти на объект. Доступ на площадку — отдельный набор требований Nakheel, описанный ниже.

Повседневное обслуживание районов Nakheel теперь осуществляет Nakheel Community Management — компания, созданная в 2020 году для управления районами и объектами (Gulf News). Для вопросов по NOC Nakheel указывает контакты help@nakheelcommunities.com и 800-NAKHEEL.

Какие работы по реконструкции требуют NOC от Nakheel?

В ответах на частые вопросы клиентов Nakheel говорится, что собственники могут вносить изменения, если они не затрагивают внешний фасад и конструкции, и что до любых изменений нужен NOC от её отдела градостроительства (Nakheel). Возможны ли вообще в вашем районе работы по фасаду, конструкциям или пристройке, Nakheel должна подтвердить письменно до того, как вы начнёте их проектировать.

Nakheel публикует свои правила для собственников через свой портал, и требования меняются. Таблица ниже — наше руководство для планирования, а не опубликованные правила Nakheel: воспринимайте её как ориентир того, как обычно идёт диалог, а не как решение.

Наше эмпирическое правило: если вы не уверены, требует ли работа NOC, считайте, что требует, пока Nakheel письменно не сообщит обратное. Письмо от управляющей компании района стоит больше, чем любое количество подрядчиков, уверяющих, что «для такого никто не заморачивается».

Что Nakheel требует в заявке на NOC?

Детали зависят от объёма работ, и Nakheel уточняет требования при рассмотрении запроса. Для всего, что выходит за рамки лёгких внутренних работ, ваш консультант, скорее всего, соберёт:

• подтверждение права собственности (свидетельство о праве собственности) и удостоверение личности собственника;
• план участка или affection plan и чертежи существующей виллы;
• проектные архитектурные чертежи, точно показывающие изменения, а при затрагивании конструкций — конструктивные чертежи и расчёты;
• данные консультанта и подрядчика, которые будут выполнять работы;
• письменное согласие арендодателя, если заявку подаёт арендатор.

Единого прейскуранта сборов не публикуется. Nakheel сообщила Gulf News, что заявки на изменения вилл «рассматриваются индивидуально» и что «взимаются различные сборы»; собственники в том материале рассказывали о платежах, привязанных к дополнительной площади пристроек (Gulf News). Практический вывод прост: при пристройке плата Nakheel за дополнительную площадь — реальная строка бюджета, поэтому попросите подтвердить её до фиксации проекта, а не после.

Как NOC от Nakheel соотносится с разрешением на строительство?

Представьте себе двое ворот, идущих одни за другими.

1. NOC от Nakheel. Мастер-девелопер проверяет предложение на соответствие правилам своего района.
2. Разрешение на строительство. С NOC на руках ваш зарегистрированный в DM консультант подаёт заявку на разрешение в Муниципалитет Дубая, Trakhees или Управление развития Дубая, в зависимости от расположения участка. NOC мастер-девелопера — один из документов, загружаемых вместе с заявкой на разрешение (Dubizzle).

Разрешения (NOC) служб-поставщиков собираются через единое окно выдачи разрешений Дубая (Муниципалитет Дубая); этот этап подробно описан в нашем руководстве по разрешению на строительство виллы в Дубае. Платформа Build in Dubai охватывает как перестройку, так и новое строительство (Build in Dubai). После выдачи разрешения работы проверяются поэтапно и закрываются итоговой проверкой и актом о завершении строительства (Муниципалитет Дубая).

Из этого следуют два вывода. Во-первых, если проект меняется после получения NOC, возможно, придётся вернуться в Nakheel, прежде чем последует разрешение. Во-вторых, разрешительный орган не исправит слабую заявку на NOC; время, потерянное у первых ворот, переносится прямо на вторые.

Что нужно подрядчику до начала работ на объекте?

Именно здесь собственники чаще всего попадают впросак. Даже с NOC и разрешением подрядчику ещё нужно выполнить требования Nakheel к площадке. Согласно разъяснениям Nakheel, до начала строительства подрядчики должны внести необходимый гарантийный депозит, подать заявку на разрешение на доступ на площадку (Site Access Permit) и установить ограждение из ПВХ (Nakheel).

Кроме того, каждому рабочему нужен пропуск:

• Долгосрочные пропуска выдаются на срок от одной недели до шести месяцев без продления, поэтому для более долгих работ нужно заблаговременно подавать новые заявки.
• Срок оформления — три-четыре рабочих дня, а одобрение обычно занимает один-два дня.
• Сбор в размере AED 52,50 с человека взимается за строительство, изменения и пристройки, требующие NOC.
• Однодневные пропуска бесплатны и действуют один, два или три дня — это подходит для осмотра объекта или разовой доставки, но не для работающей бригады.

Всё это взято из опубликованных Nakheel ответов на частые вопросы (Nakheel). Ничего сложного здесь нет, но у каждого пункта есть срок оформления, и при реконструкции с несколькими видами работ одни только пропуска превращаются в небольшое административное направление. Уточните на этапе тендера, кто этим занимается и включены ли депозит и стоимость разрешений в цену.

Как выстроить мобилизацию подрядчика вокруг NOC?

Это взгляд со стороны строителя, и именно здесь реальные деньги зарабатываются или теряются.

На стороне подрядчика мы всегда хотели подписать договор и зафиксировать дату начала как можно раньше. Подписанный договор с датой начала работ закрепляет объект за подрядчиком, открывает авансовый платёж и запускает отсчёт по графику. Если затем согласования задерживались, это был не риск строителя: бригада, готовая начать, но не допущенная на объект из-за отсутствия разрешений у заказчика, — хрестоматийная претензия о задержке и затратах. Наш основатель Philip Chapman 21 год руководил P Chapman Construction в Великобритании, и закономерность везде одна: кто контролирует согласования, тот и несёт риск их задержки.

Поэтому при реконструкции в районе Nakheel мы рекомендуем такую последовательность:

1. Обследование и задание. Обследование состояния и вскрытие конструкций существующей виллы до фиксации проекта.
2. Проект на уровне, достаточном для NOC. Столько чертежей, сколько нужно для рассмотрения Nakheel, с одновременной оценкой стоимости, чтобы не добиваться согласования того, что вам не по карману.
3. NOC от Nakheel. Заявку подаёт ваш консультант через портал Nakheel.
4. Детальный проект и разрешение органа. Через единое окно.
5. Тендер по согласованным чертежам. Подрядчики оценивают то, что действительно согласовано, и это устраняет целую категорию будущих изменений. Наше руководство о выборе подрядчика для виллы в Дубае рассказывает о сравнении предложений.
6. Договор с условной датой начала. Дата начала работ определяется как установленное число дней после выдачи разрешения и выполнения требований Nakheel к площадке, а не как дата подписания.
7. Мобилизация. Депозит внесён, разрешение на доступ на площадку и ограждение на месте, пропуска рабочим выданы — и только тогда приезжает бригада.

Если давление графика вынуждает назначить подрядчика до получения согласований, сделайте ранний этап небольшим и чётко определённым: обследования, вклад в подготовительное проектирование, заказ позиций с долгим сроком поставки, которые вы всё равно купили бы. Не платите крупный аванс под дату начала, которую никто не контролирует. Как это сформулировать, рассказано в нашей статье о договорах на строительство вилл в ОАЭ, а по самому договору проконсультируйтесь с юристом с квалификацией в ОАЭ.

Что идёт не так с NOC от Nakheel?

По нашему опыту, проблемы редко связаны с самим NOC. Они связаны со сроками и объёмом работ.

• Начало работ до получения NOC. Gulf News рассказывала о собственниках в одном из районов Nakheel, которые узнали о требовании согласования только при продаже и столкнулись со штрафом и платой за дополнительную площадь (Gulf News).
• Расширение объёма после согласования. Терраса превращается в закрытую комнату, окно — в дверь. Если это меняет то, что согласовала Nakheel, может потребоваться повторная подача.
• NOC воспринимается как разрешение начать. Подрядчик приезжает, пропусков нет, и вы платите за простой.
• Пропуска истекают посреди работ. Долгосрочные пропуска нельзя продлить, поэтому при сдвиге графика нужны новые заявки.
• Исключения в предложении. Депозит, ограждение и сборы за разрешения, не включённые в цену, возвращаются в виде дополнительных расходов.

Более полную картину реконструкции в одном из районов Nakheel даёт наше руководство о реконструкции виллы на Пальме Джумейра.

Чем может помочь Eastbridge

Мы представляем собственника при реконструкции вилл в районах Nakheel, работая вместе с вашим зарегистрированным в DM консультантом, который готовит и подаёт заявки на NOC и разрешение, и с выбранным вами подрядчиком. Наша задача — добиться согласованности задания, бюджета, проекта и согласований, обеспечить сравнение предложений на равных условиях по согласованным чертежам и привязать в договоре дату начала к согласованиям, а не к подписанию. Проведя два десятилетия на стороне строителя, мы знаем, как выстраиваются претензии о задержках и как не дать для них повод. Познакомьтесь с нашей услугой «Управление проектом реконструкции виллы» или свяжитесь с нами, чтобы обсудить ваши планы.

Филип Чепмен, партнёр-основательОсновал P Chapman Construction — британскую строительную компанию с оборотом £17 млн, строившую отмеченные наградами дома, — и руководил ею 21 год. Сейчас представляет интересы владельцев вилл в Дубае и Абу-Даби. О Филипе

Вопросы

Источники

1. Nakheel: контакты и частые вопросы клиентов (NOC, пропуска, требования к подрядчикам)
2. Gulf News: собственникам на Jumeirah Islands запрещают изменять виллы без согласования (2018)
3. Gulf News: Nakheel создаёт новую компанию по управлению районами (2020)
4. Муниципалитет Дубая: Дубай запускает единое окно для разрешений на строительство
5. Платформа Build in Dubai
6. Муниципалитет Дубая: порядок получения разрешения на строительство жилых зданий
7. Dubizzle: порядок реконструкции недвижимости в Дубае

Эта статья содержит общую информацию и не является консультацией по вашему конкретному проекту. Цифры взяты из указанных источников и со временем меняются.