«Проектирование и строительство» или отдельный архитектор для вашей виллы?

Главное

Договор «проектирование и строительство» объединяет проектирование и строительство в одном договоре, устраняя разрыв между проектировщиком и строителем, из-за которого возникает множество споров в традиционных проектах вилл.
Единая точка ответственности реальна, но передаваемый риск заложен в тендерную цену, а проектировщик в этом случае работает на подрядчика, а не на вас.
В Дубае виллу всё равно должна проектировать зарегистрированная инженерная консалтинговая компания, поэтому спросите, кто её назначает, кто ей платит и чьи интересы она представляет.
Если вы выбираете «проектирование и строительство», ваша защита — в требованиях заказчика, сроках рассмотрения проектной документации, определении изменения и графике платежей.
Представитель заказчика не дублирует работу компании «проектирование и строительство». Он проверяет для вас предложение, платежи и изменения и ведёт ваш журнал решений.

Схема «проектирование и строительство» может хорошо работать для виллы в Дубае, и аргумент в её пользу отчасти верен: один договор действительно устраняет разрыв между проектировщиком и строителем, а этот разрыв порождает множество споров. Чего она не делает — так это не избавляет цену от риска и не даёт вам никого независимого, кто проверял бы проект, цену или платежи. Если вы её выбираете, защиту обеспечивает то, что вы пропишете в договоре, и то, кто проверяет работу подрядчика в ваших интересах.

В этой статье беспристрастно описаны обе схемы, риски, которые переходят между ними, и то, что нужно предусмотреть, если вы работаете с компанией «проектирование и строительство». Это общая информация, а не юридическая консультация; до подписания проконсультируйтесь с юристом, имеющим квалификацию в ОАЭ.

Чем «проектирование и строительство» отличается от работы с отдельным архитектором?

При традиционной схеме под руководством консультанта вы назначаете зарегистрированную инженерную консалтинговую компанию для проектирования виллы. Подрядчики оценивают проект, и вы подписываете договор строительного подряда с выбранным из них. Консультант работает на вас и обычно выполняет установленную законом роль на объекте во время строительства. «Красная книга» FIDIC написана именно для такой схемы: «строительные и инженерные работы, при которых ответственность за проектирование несёт заказчик» (FIDIC).

При схеме «проектирование и строительство» одна компания принимает на себя ответственность и за проектирование, и за строительство по единому договору. Вы описываете, что хотите, в требованиях заказчика, подрядчик отвечает своими предложениями и ценой, а затем разрабатывает проект и строит. Для этого написана «Жёлтая книга» FIDIC: работы, «спроектированные подрядчиком» (FIDIC). Её «Серебряная книга» идёт дальше и возлагает почти весь риск проектирования и строительства на подрядчика за фиксированную цену.

В Дубае одно не меняется при любой схеме. Согласно Закону № 14 от 2025 года, инженерным консалтингом на всей территории эмирата, включая свободные зоны, могут заниматься только зарегистрированные компании (Муниципалитет Дубая; Al Tamimi). Компании «проектирование и строительство» всё равно нужна зарегистрированная консалтинговая компания для проектирования виллы. Вопрос в том, кто её назначает.

The Old Station Master's House, Fowey, Cornwall. Построен P Chapman Construction.

В чём «проектирование и строительство» действительно помогает?

Стоит ясно сказать, что интегрированные компании делают хорошо, потому что аргументы в их пользу не пусты.

Один договор и одна точка ответственности. Если проект не работает на объекте, между архитектором и строителем не возникает спора о том, кто виноват. Подрядчик отвечает за то и другое.
Технологичность. Те, кто оценивает и строит виллу, формируют проект, поэтому узлы, как правило, соответствуют тому, как работает подрядчик.
Скорость. Проектирование и закупки могут идти параллельно, а некоторые пакеты работ можно начать до того, как готов каждый чертёж.
Меньше стыков для владельца. Вы управляете одними отношениями вместо двух или трёх.

Для простой, чётко определённой виллы и владельца, который знает, чего хочет, и имеет время следить за работами, эти преимущества могут перевесить недостатки.

Какой риск передаёт «проектирование и строительство» и сколько это стоит?

Единая точка ответственности реальна. Но риск никогда не передаётся бесплатно. Подрядчик, принимающий на себя риски проектирования и координации, закладывает их в цену. В статье, опубликованной FIDIC о «Серебряной книге», сказано прямо: фиксированная цена такого рода «включает резервы на случай того, что что-то обойдётся дороже или займёт больше времени», а владельцы «рассчитывают заплатить за это надбавку» (Hosie, FIDIC). «Серебряная книга» также предполагает, что подрядчик проверил требования заказчика, и возлагает на него ответственность за их точность лишь с ограниченными исключениями. Это большой риск, и он оценивается соответственно.

Поэтому утверждение «стоит не дороже» может быть верным, а может и не быть. Это зависит от трёх вещей:

Насколько полны ваши требования. Скупые требования оставляют подрядчику свободу выбрать самое дешёвое решение, соответствующее нормам, а всё лучшее становится изменением.
Насколько сильна конкуренция. Когда каждый участник тендера оценивает собственный проект, предложения трудно сравнить на сопоставимой основе, и некоторые владельцы в итоге ведут переговоры с одной компанией.
Как определяются изменения. В рекомендациях RICS по схеме «проектирование и строительство» отмечается, что разработка подрядчиком собственного проекта для выполнения работ или соблюдения нормативных требований не является изменением (RICS). И наоборот, всё, о чём вы просите сверх требований заказчика, является изменением. От того, где проходит эта граница, зависит, кто платит.

Будучи подрядчиком, мы много лет оценивали работы по схеме «проектирование и строительство» в Великобритании. Наш основатель Philip Chapman 21 год руководил P Chapman Construction. Первым делом мы читали требования заказчика, и чем они были скупее, тем больше было возможностей заработать маржу за счёт проектных решений, которых клиент никогда не увидит. Это не нечестно. Так работает фиксированная цена с риском проектирования, и владельцам стоит знать это заранее.

Кто проверяет проект строителя?

Это честно признаваемая слабость схемы. При «проектировании и строительстве» проектировщик работает на подрядчика. В рекомендациях RICS сказано, что представитель заказчика по договору «проектирование и строительство» «не несёт ответственности и не обязан утверждать чертежи или разработку проекта» и не должен вмешиваться в руководство подрядчика своей проектной командой (RICS). Там же отмечается, что некоторые заказчики держат «теневую» проектную команду, например архитектора или инженера, для поддержки на протяжении проекта.

На практике у вас есть три способа держать проект под контролем:

Сохранить собственного зарегистрированного консультанта, который будет проверять проект подрядчика на соответствие вашим требованиям, Строительному кодексу Дубая и вашему бюджету. Это стоит денег, но даёт вам проектировщика, который работает на вас.
Прописать в договоре сроки рассмотрения, чтобы пакеты проектной документации поступали к вам для замечаний до продолжения работ. Сформулируйте это как «рассмотрение и замечания», а не как утверждение, чтобы ответственность подрядчика за проектирование оставалась там, где ей место.
Поручить представителю заказчика проверку коммерческой стороны: изменения спецификации, предложения по оптимизации проекта (value engineering), лимиты и влияние каждого проектного решения на стоимость и сроки.

Избыточное проектирование — риск при любой схеме, а не только при этой. В августе 2025 года Муниципалитет Дубая предупредил консалтинговые компании, что некоторые конструктивные решения вилл выходили за рамки требований безопасности Строительного кодекса Дубая без доказанной необходимости, повышая стоимость строительства (Gulf News). При «проектировании и строительстве» стимул обычно направлен в другую сторону — к самому экономному решению, соответствующему нормам. В любом случае кто-то на вашей стороне должен спрашивать, почему.

Кто что проверяет при каждой схеме?

В таблице ниже показана типичная схема для частной виллы. Договоры различаются, а в Дубае при любой схеме виллу проектирует зарегистрированная консалтинговая компания, и именно она выполняет установленную законом роль.

	Под руководством подрядчика	«Проектирование и строительство»	Под руководством консультанта	Менеджер проекта на стороне заказчика при любой схеме
Кто проверяет предложение	Обычно только владелец, сравнивая итоговые суммы	Владелец, если не назначен советник; предложения по разным проектам трудно сравнивать	Консультант, на соответствие собственным чертежам и спецификации	Проверяет предложение построчно и сравнивает предложения на сопоставимой основе; решает владелец
Изменения	Оцениваются подрядчиком и согласуются непосредственно с владельцем	Оцениваются подрядчиком; оспаривать претензии по «разработке проекта» приходится владельцу	Оцениваются консультантом в соответствии с договором	Проверяет каждое изменение на соответствие договору, ведёт реестр и даёт рекомендации владельцу
Платежи	Владелец платит по заявкам подрядчика	Владелец платит по собственным оценкам подрядчика	Консультант проверяет заявки по ходу работ	Проверяет заявки по ходу работ, увиденному на объекте, и даёт рекомендации; владелец платит напрямую
Качество	Собственные проверки подрядчика и инспекции органов власти	Команда подрядчика и назначенная им консалтинговая компания	Консультант владельца в рамках установленной законом роли	Наблюдает и фиксирует на объекте и сообщает о проблемах, которые подтверждает зарегистрированный консультант
Кому вы звоните	Владельцу подрядной компании или руководителю площадки	Менеджеру проекта компании, который подчиняется компании	Архитектору или инженеру проекта со стороны консультанта	Менеджеру проекта на стороне заказчика, который подотчётен только вам

Подробнее о ролях — в статье «Представитель заказчика, менеджер проекта или консультант».

Что включить в договор «проектирование и строительство»?

Если вы выбираете «проектирование и строительство», вот вопросы, которые мы хотели бы видеть урегулированными до подписания. Рекомендательные формы договоров для частных вилл Муниципалитета Дубая на арабском языке — разумная основа, а любые изменения в них должен проверить юрист с квалификацией в ОАЭ.

Подробные требования заказчика. Перечень помещений, отделка, инженерные системы, эксплуатационные характеристики и бюджет на лимиты. Если вы хотите, чтобы вилла соответствовала определённому назначению, укажите это письменно. Al Tamimi отмечает, что по законодательству ОАЭ не существует подразумеваемого условия о том, что результат по договору должен соответствовать назначению, и что подрядчик может выполнить своё обязательство, проявив разумную осмотрительность, если договор не предусматривает иного (Al Tamimi). В той же статье отмечается, что большинство полисов страхования профессиональной ответственности покрывают только небрежность, что ограничивает практическую ценность строгого обязательства.
Приоритет документов. Какой документ имеет преимущество, если требования заказчика и предложения подрядчика расходятся.
Подача проектной документации и сроки рассмотрения. Что поступает к вам, когда и сколько у вас времени на замечания.
Зарегистрированная консалтинговая компания. Кто её назначает, кто ей платит и будет ли она нести обязательства непосредственно перед вами.
Чёткое определение изменения, разделяющее разработку проекта, которая оплачивается подрядчиком, и изменения по вашему поручению, которые оплачиваете вы.
Перечень условных сумм и лимитов, каждый с цифрой и правилом корректировки.
График платежей, привязанный к выполненным работам, а не к проектным этапам, позволяющим деньгам опережать ход работ, с определёнными гарантийным удержанием и гарантиями.
Лицензия на использование чертежей в случае досрочного прекращения договора, чтобы вы могли завершить виллу с кем-то другим.
Документы при передаче: исполнительная документация, гарантии, инструкции и документы о завершении строительства от органов власти.

Схема «проектирование и строительство» не меняет закон о конструктивной безопасности. По гражданскому законодательству ОАЭ подрядчик и архитектор или инженер, осуществлявший надзор за работами, в течение десяти лет несут солидарную ответственность за обрушение или дефекты, угрожающие устойчивости здания, и эту ответственность нельзя исключить договором (Al Tamimi). Согласно комментариям, новый Гражданский кодекс (Закон о гражданских сделках), вступивший в силу 1 июня 2026 года, сохраняет этот режим (Legal 500). См. статью «десятилетняя ответственность» в нашем глоссарии и наше руководство по договорам на строительство вилл в ОАЭ, где разобраны изменения, задержки и платежи.

Работаете с подрядчиком по схеме «проектирование и строительство»? Что всё равно делает представитель заказчика

Штатный менеджер проекта в компании «проектирование и строительство» может быть очень хорош. Но он подчиняется владельцу компании, и его задача — исполнить договор, который подписала компания. Это не упрёк, а устройство самой схемы. Никому в ней не платят за то, чтобы задаваться вопросом, получаете ли вы соответствующую ценность за свои деньги.

Работая рядом с подрядчиком по схеме «проектирование и строительство», менеджер проекта на стороне заказчика:

проверяет требования заказчика до тендера, чтобы пробелы закрывались, пока это обходится недорого
проводит тендер или сопоставляет его с рыночными ориентирами, чтобы вы могли сравнивать предложения, основанные на разных проектах
проверяет заявки на оплату с учётом фактического хода работ на площадке и рекомендует, какую сумму оплатить
проверяет изменения и претензии по развитию проекта на соответствие договору и ведёт их реестр
ведёт журнал решений, чтобы каждый ваш выбор был зафиксирован с его влиянием на стоимость и сроки
наблюдает и фиксирует ход работ на площадке и передаёт замечания по качеству зарегистрированному консультанту для подтверждения
консультирует, когда что-то идёт не так, — от уведомлений о задержке до остановившегося проекта

Он не перепроектирует виллу, не руководит командой подрядчика и не даёт подрядчику указаний: указания по-прежнему даёте вы. Если вилла несложная и вы можете сами внимательно следить за проектом, такая услуга может вам вовсе не понадобиться. На индивидуальной вилле или если вы живёте за границей именно здесь обычно и заключается ценность.

Какой путь подходит для вашей виллы?

Схема «проектирование и строительство» обычно подходит для виллы с ясным, чётко сформулированным заданием, стандартной спецификацией и собственником, которому важны скорость и один договор. Отдельный архитектор обычно подходит для индивидуальной виллы, проекта, которым вы хотите владеть и который хотите формировать сами, или участка с необычными ограничениями, когда вам нужен проектировщик, работающий только на вас. Работать может любой вариант. Исход решает то, проверяет ли кто-то независимый цену, платежи и изменения. О выборе самой компании см. статью как выбрать подрядчика для виллы в Дубае.

Чем может помочь Eastbridge

При любом варианте мы находимся на стороне собственника. Мы можем проверить предложение и договор по схеме «проектирование и строительство» до подписания, помочь сравнить предложения на сопоставимой основе, а затем проверять платежи и изменения на протяжении строительства, работая вместе с вашим зарегистрированным консультантом и подрядчиком. Много лет оценивая такие работы на стороне строителя, мы знаем, где заложены резервы на риски. См. услуги выбор консультанта и подрядчика и представительство заказчика, узнайте, как мы сохраняем независимость, или свяжитесь с нами.

Филип Чепмен, партнёр-основательОсновал P Chapman Construction — британскую строительную компанию с оборотом £17 млн, строившую отмеченные наградами дома, — и руководил ею 21 год. Сейчас представляет интересы владельцев вилл в Дубае и Абу-Даби. О Филипе

Вопросы

Обходится ли схема «проектирование и строительство» дешевле, чем отдельные архитектор и подрядчик?

Не обязательно. Схема «проектирование и строительство» может сэкономить время и часть затрат на координацию, но подрядчик закладывает в цену принимаемые на себя риски проектирования и координации. В статье, опубликованной FIDIC, отмечается, что твёрдая цена с таким объёмом рисков включает резервы на непредвиденные расходы и что собственникам следует ожидать за это надбавки. Обойдётся ли это дороже или дешевле, зависит от того, насколько хорошо сформулированы ваши требования и насколько высока конкуренция на тендере.

Кто проверяет проект по договору «проектирование и строительство» на виллу?

Если вы не договоритесь иначе, — собственная проектная команда подрядчика, включая назначенную им зарегистрированную консалтинговую компанию. Ваши варианты: сохранить собственного зарегистрированного консультанта для проверки проекта подрядчика, предусмотреть в договоре сроки на рассмотрение проектной документации и поручить представителю заказчика проверять для вас изменения стоимости, графика и спецификации.

Снимает ли схема «проектирование и строительство» десятилетнюю ответственность?

Нет. По гражданскому законодательству ОАЭ подрядчик и архитектор или инженер в течение десяти лет несут солидарную ответственность за обрушение или дефекты, угрожающие устойчивости здания, и комментаторы сходятся в том, что её нельзя исключить договором. 1 июня 2026 года вступил в силу новый Гражданский кодекс (Закон о гражданских сделках), и, согласно комментариям юридических фирм, он сохраняет этот режим. По своему договору проконсультируйтесь с юристом, имеющим квалификацию в ОАЭ.

Можно ли привлечь представителя заказчика при работе с компанией «проектирование и строительство»?

Да. Представитель заказчика не перепроектирует виллу и не руководит командой подрядчика. Он проверяет требования заказчика и цену, сверяет заявки на оплату с ходом работ, проверяет изменения и претензии по развитию проекта и отчитывается только перед вами. Проектные и установленные законом функции остаются за зарегистрированной консалтинговой компанией.

Применяется ли «Жёлтая книга» FIDIC для частных вилл?

Формы FIDIC написаны для более крупных проектов и не являются стандартом для частных вилл, но в них ясно описано, как ответственность за проектирование распределяется между сторонами. Муниципалитет Дубая публикует рекомендуемые формы договоров для частных вилл на арабском языке, и многие собственники берут их за отправную точку.

Источники

Эта статья содержит общую информацию и не является консультацией по вашему конкретному проекту. Цифры взяты из указанных источников и со временем меняются.